Editando SisReN: Primeiros Passos

ROTEIRO ANALISE MODELO REGRESSÃO


1.	CRIA NOVO MODELO DE REGRESSÃO

•	a partir da tela de Boas Vindas 
           [[Arquivo: 1.png]]
•	Ou a partir da barra de ferramentas padrão:
           [[Arquivo: 2.png]]


2.	INFORMANDO DADOS PRELIMINARES DO MODELO
         [[Arquivo: 3.png]]
 

3.	RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES<br/>

[[Arquivo: 5.png]]<br/>
Variável dependente:
•	Unitário (preferencialmente) OU
•	Total

Variáveis Independentes (ordem preferencial de construção das escalas)
•	Quantitativas
•	Dicotômicas
•	Proxy e
•	Qualitativas (Códigos Alocados)

Obs.: Códigos alocados, dicotômicas e quantitativas que podem ser contadas são variáveis discretas.


[[Arquivo: 6.png]]
 



4.	DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO IMÓVEL AVALIANDO <br/>

          [[Arquivo: 4.png]]<br/>

[[Arquivo: 7.png]]<br/>
 

5.	ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA<br/>	

 [[Arquivo: 8.png]]<br/>

Estatística descritiva

•	Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis)
•	Histogramas das Variáveis
•	Medidas de tendência central, limites e dispersão


No módulo exibir variáveis será possível:

•	Identificar erros de digitação
•	Extrapolação das variáveis independentes em relação aos imóveis avaliando;
•	Identificar no gráfico os pontos discrepantes para cada variável independente;
•	Tendência linear entre as variáveis independentes e variável dependente. Por exemplo: O setor urbano aumenta, o valor deve aumentar.  Se existir inversão, o problema pode ser de colinearidade ou existência de pontos influenciantes..
 

6.	CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO<br/>
[[Arquivo: 9.png]]<br/>
 
4.1 – METODOS DE CÁLCULO

•	GERAL – todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas as transformações selecionadas).
•	SIMPLIFICADO – mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas (útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);
•	DIRIGIDO – reprodução de um modelo específico.

Iniciar com as transformações mais simples, isto é, x, 1/x e ln x 

OBS.: não transformar valores códigos alocados (em revisão pela NBR 14.653).

A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua utilização esta em revisão pela NBR 14.653-2 e não se aplica a dados de corte transversal.

Seleção do modelo 	 	preferencialmente pela estimativa.

Calculo Dos Coeficientes
•	Deve-se utilizar o método dos mínimos quadrados para pequenas amostras; O método da máxima verossimalhança é utilizado para grandes amostras (>> 60).<br/>

  [[Arquivo: 10.png]]<br/>

7.	SELEÇÃO DO MODELO
 
•	COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual a 75% - indica uma correlação de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente é menor de 0,75, verificar e analisar as variáveis.

TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2.<br/>

 [[Arquivo: 11.png]]<br/>

Significância do modelo (f)	Grau de Fundamentação
≤ 1%	III
≤ 2 %	II
≤ 5%	I

Significância das variáveis	Nível de confiança	Grau de Fundamentação
≤ 10%	90%	III
≤ 20 %	80%	II
≤ 30 %	70%	I

•	A variável com o maior t (t student) é a variável mais importante no modelo de regressão

Grau de Precisão	amplitude I.C. (80%)

III	≤ 30%
II	≤ 40 %
I	≤ 50 %<br/>

 [[Arquivo: 12.png]]<br/>

Obs.: O grau de precisão e de fundamentação é afetado pelo uso de códigos alocados. O GRAU MÁXIMO é II.

Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área aumenta o valor/m² não deve aumentar.

DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS

[ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]


8.	ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa.

Inversão de variável independente irá aparecer em vermelho e os motivos são:
a.	pontos influenciantes
b.	colinearidade ou
c.	falta de variável chave no modelo

O GRAFICO é ideal para análise de variáveis qualitativas, quantitativas e Proxy.

Para as variáveis DICOTOMICAS verificar a coluna da relação com a variável dependente. Exemplo dos lotes de Juiz de Fora, a inserção em condomínio, verifica-se que 21,39% de valorização para os que estão dentro do condomínio. Se desse abaixo de 15 % poderia arbitrar valores na necessidade de utilizar o “campo de arbítrio”. 

Outro exemplo é o índice de aproveitamento. Para os imóveis com coeficiente de 1,8 o valor do imóvel será  44,07% , pois o poder construtivo do lote será bem maior do que daqueles com índice de aproveitamento de 1,.3

9.	ANALISE DOS RESIDUOS

7.1 Resíduos da regressão
•	HOMOCEDÁSTICO (erro constante) – pág.11 – vide os gráficos com possíveis tendências que não são aceitas.
•	RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 %
•	RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = TESTAR O MODELO S/O DADO

10.	ADERENCIA

•	Laudo na modalidade completo anexar o GRAFICO ADERENCIA (valor estimado x preço observado).
•	Pontos mais distantes da DIAGONAL (linha amarela) são os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar maior atenção.
•	O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuição dos dados tendem a se aproximar da distribuição norma [ 68 , 90 , 95 ].

11.	PROJEÇÃO DE VALORES
•	O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da avaliação.
•	O “campo de arbítrio” deve ser utilizando para tratar singularidades dos imóveis que estão sendo avaliados pela impossibilidade de coletar informações no mercado imobiliário. O campo de arbítrio está limitado a uma semi-amplitude em torno do valor pontual de +- 15%.
•	Arredondar o valor final em até 1% do valor adotado.

12.	FUNDAMENTAÇÃO – O grau final de fundamentação do trabalho pode ser enquadrado em Grau III, II ou I. Caso não seja possível alcançar o Grau I o trabalho não será classificado na fundamentação e os motivos que impediram de obter pelo menos o grau I devem ser explicitados no Laudo de Avaliação. <br/>

[[Arquivo: 13.png]]

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[[Categoria:Software SisReN]]
[[Categoria:Primeiros passos]]
[[Categoria:Habilitando o software]]