Editando SisReN: Primeiros Passos

ROTEIRO ANALISE MODELO REGRESSÃO


1.	CRIA NOVO MODELO DE REGRESSÃO

*	a partir da tela de Boas Vindas 
           [[Arquivo: 1.png]]
*	Ou a partir da barra de ferramentas padrão:
           [[Arquivo: 2.png]]


2.	INFORMANDO DADOS PRELIMINARES DO MODELO
         [[Arquivo: 3.png]]
 

3.	RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES<br/>

[[Arquivo: 5.png]]<br/>
*Variável dependente:
**Unitário (preferencialmente) OU
**Total

*Variáveis Independentes (ordem preferencial de construção das escalas)
**Quantitativas
**Dicotômicas
**Proxy e
**Qualitativas ordinais(Códigos Alocados)
<br>
Obs.: Códigos alocados, dicotômicas e quantitativas que podem ser contadas são variáveis discretas.


[[Arquivo: 6.png]]
 



4.	DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO IMÓVEL AVALIANDO <br/>

[[Arquivo: 4.png]]<br/>

[[Arquivo: 7.png]]<br/>
 

5.	ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA<br/>	

[[Arquivo: 8.png]]<br/>

*Estatística descritiva

**Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis)
**Histogramas das Variáveis
**Medidas de tendência central, limites e dispersão


*No módulo exibir variáveis será possível:

**Identificar erros de digitação
**Extrapolação das variáveis independentes em relação aos imóveis avaliando;
**Identificar no gráfico os pontos discrepantes para cada variável independente;
**Tendência linear entre as variáveis independentes e variável dependente. 
<br>
Por exemplo: Se a variável setor urbano aumenta, a localização do imóvel melhora e o valor deste deve aumentar.  Se existir inversão, o problema pode ser de colinearidade ou existência de pontos influenciantes..
 

6.	CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO<br/>
[[Arquivo: 9.png]]<br/>
 
*6.1 – METODOS DE CÁLCULO

**GERAL – todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas as transformações selecionadas).
**SIMPLIFICADO – mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas (útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);
**DIRIGIDO – reprodução de um modelo específico.

Iniciar com as transformações mais simples, isto é, x, 1/x e ln x 

OBS.: as variáveis de códigos alocados podem ser transformadas(revisão realizada pela NBR 14.653-2, de 2011).

A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. Não deve ser utilizada com dados de corte transversal e nem com agrupamento de dados de corte transversal pois os resultados são inconsistentes. A sua utilização foi revista pela NBR 14.653-2 e não se aplica a dados de corte transversal.
<br>
Seleção do modelo deve ser preferencialmente pela estimativa.

Calculo Dos Coeficientes
*Deve-se utilizar o método dos mínimos quadrados para pequenas amostras; O método da máxima verossimalhança é utilizado para grandes amostras (>> 60).<br>

  [[Arquivo: 10.png]]<br>

7.	SELEÇÃO DO MODELO
 
*COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior que ou igual a 0,75 - indica uma correlação de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente é menor de 0,75, verificar e analisar se o modelo está corretamente especificado.

*TESTES FORMAIS – são aqueles cujos parâmetros de aceitação e rejeição são perfeitamente definidos na NBR 14.653-2.<br>

[[Arquivo: 11.png]]<br>

{|style="border: 1px solid #9C9C9C"
|-
|Significância do modelo (f)||Grau de Fundamentação
|-
|≤ 1%||III
|-
|≤ 2%||II
|-
|≤ 5%||I
|}

<br>

{|style="border: 1px solid #9C9C9C"
|-
|Significância das variáveis||Nível de confiança||Grau de Fundamentação
|-
|≤ 10%||90%||	III
|-
|≤ 20 %||80%||	II
|-
|≤ 30 %||70%||	I
|}

*A variável com o maior t (t student) é a variável mais importante no modelo de regressão linear
<br>
{|style="border: 1px solid #9C9C9C"
|-
|Grau de Precisão||amplitude I.C. (80%)
|-
|III||≤ 30%
|-
|II||≤ 40 %
|-
|I ||≤ 50 %
|}

*Obs.: 
**O grau de precisão e de fundamentação não é afetado pelo uso de variáveis de códigos alocados.
**Verificar o sentido de variação da variável independente em relação à variável dependente:
***se é negativo ou positivo. Exemplo: a área aumenta o valor/m² deve diminuir.

DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS

[ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]


8.	ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa.

*Inversão de variável independente irá aparecer em vermelho e os prováveis motivos são:
**pontos influenciantes,
**colinearidade ou
**falta de variável chave no modelo

O gráfico da projeção de valores para cada variável independente é ideal para análise de variáveis qualitativas, quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS verificar a coluna da relação com a variável dependente. Exemplo dos lotes de Juiz de Fora, a inserção em condomínio, verifica-se que 21,39% de valorização para os que estão dentro do condomínio. Se desse abaixo de 15 % poderia arbitrar valores na necessidade de utilizar o “campo de arbítrio”. 
<br>
Outro exemplo é o índice de aproveitamento. Para os imóveis com coeficiente de 1,8 o valor do imóvel será  44,07% , pois o poder construtivo do lote será bem maior do que daqueles com índice de aproveitamento de 1,.3
<br>
9.	ANALISE DOS RESIDUOS

9.1 Resíduos da regressão
*HOMOCEDÁSTICO (erro constante),
*RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 %
*RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = TESTAR O MODELO S/O DADO
<br>
10.	ADERENCIA

*Laudo na modalidade completo ou simplificado anexar o GRÁFICO ADERÊNCIA (valor estimado x preço observado).
*Pontos mais distantes da DIAGONAL (linha amarela) são os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar maior atenção a estes dados.
*O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuição dos dados tendem a se aproximar da distribuição norma [ 68 , 90 , 95 ].
<br>

11.	PROJEÇÃO DE VALORES
*O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da avaliação.
*O “campo de arbítrio” deve ser utilizando para tratar singularidades dos imóveis que estão sendo avaliados pela impossibilidade de coletar informações no mercado imobiliário. O campo de arbítrio está limitado a uma semi-amplitude em torno do valor pontual de +- 15%.
*Arredondar o valor final em até 1% do valor adotado é uma sugestão da NBR 14653.
<br>

12.	FUNDAMENTAÇÃO – O grau final de fundamentação do trabalho pode ser enquadrado em Grau III, II ou I. Caso não seja possível alcançar o Grau I o trabalho não será classificado na fundamentação e os motivos que impediram de obter pelo menos o grau I devem ser explicitados no Laudo de Avaliação. <br/>
<br>
[[Arquivo: 13.png]]
<br>

<br>
[[Categoria:Software SisReN]]
[[Categoria:Primeiros passos]]
[[Categoria:Habilitando o software]]