Area Total x valor unitário

[eng.gazola]

Boa noite, fazendo a avaliação de uma residência unifamiliar. Estou com duvida na questão área total x área construída x valor unitário.

Supondo que fiz o valor unitário = valor total/área construída.

Considero as variáveis Area Total (+) pois agrega valor , área construída (-), quanto maior a área menor o valor unitário da construção

Na Variável dependente considero (categoria=unitário e variável base= área construída)

Seria isso?

[Gustavo Diniz]

Isso mesmo.

[eng.gazola]

Porém fazendo desse modo o valor fica muito inferior aos da região, o que pode ser?

[eng.gazola]

Fazendo do mesmo modo, mas Na Variável dependente considero (categoria=unitário e variável base= área total). Fica mais próximo dos valores da região.
Desse modo fica em torno de 400 mil, e colocando variável base como área construída fica em torno de 150 mil.
E na região os imóveis são na faixa dos 350 mil para mais, então desse modo estaria correto? ou o que devo alterar pra chegar no valor correto.

[Gustavo Diniz]

É difícil dizer sem conhecer os dados.

Você precisa analisar sua amostra e verificar se os dados coletados são assemelhados ao avaliando e se existe alguma característica valorizante do imóvel ou da região que não foi tratada no modelo.

[Gustavo Diniz]

Fazendo do mesmo modo, mas Na Variável dependente considero (categoria=unitário e variável base= área total). Fica mais próximo dos valores da região.
Desse modo fica em torno de 400 mil, e colocando variável base como área construída fica em torno de 150 mil.
E na região os imóveis são na faixa dos 350 mil para mais, então desse modo estaria correto? ou o que devo alterar pra chegar no valor correto.

Se você utilizar a Área Total como variável base, você precisará ajustar a variável dependente, dividindo o Preço Total pela Área Total, não mais pela Área Construída. Se você não fizer isso, sua projeção de valores estará errada.

Como os valores estão ficando muito discrepantes, certifique-se que você fez o preenchimento correto dos dados e variáveis, bem como se os resultados estatísticos estão todos atendendo à norma.

[eng.gazola]

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Acaba ficando quase o valor unitário mínimo e nao seria.
Ja coloquei variável renda local, quartos(3), garagem(3), banheiro(3), idade aparente 15 anos, padrão construtivo 3 e área total
Todas as características do imóvel avaliando são medias, e renda local a mais alta.
Isso que não estou entendendo, se desse um valor medio, daria

2800 x 139m2 = 389.200, estaria mais baixo que os imóveis perto, mas estaria num valor mais próximo, porem esta dando muito abaixo.
Quando faz área total acaba dando mais alto por causa da metragem 1200 x 360 m2.

Tem ideia onde pode estar o erro?

[eng.gazola]

Desse modo, parece que estou calculando so o valor da construção e não conta o valor do terreno.

[Gustavo Diniz]

Os dados da sua amostra aparentam ser muito diferentes entre si. A área construída está variando de 43m² a 231m² e a área total está variando de 85m² a 963m², e isso pode estar prejudicando os resultados.
Tente coletar dados mais assemelhados ao avaliando para ver se os resultados melhoram.

[eng.gazola]

Era isso mesmo, muito obrigado.
Fiz o modelo com casas de 100 a 200m2 construídos

fiz o valor unitário = valor total/área construída.

Considero as variáveis Area Total (+) pois agrega valor , área construída (-), quanto maior a área menor o valor unitário da construção

Na Variável dependente considero (categoria=unitário e variável base= área construída)

e deu na media da região.