Variáveis

[GUSTAVO LONZA]

Antonio,

Fiz o curso em SP em Junho e estou fazendo os primeiros laudos, consegui o acesso aos valores urbanos de minha cidade e após lançar os dados no Sisdea, notei que o valor da SIG% ficou em 74% e na cor vermelha.
1 - O que isso significa?

Pela experiencia de mercado local e conhecimento dos empreendimentos na região, notamos que a distribuição dos valores urbanos fornecidos pela prefeitura é incoerente,locais mais valorizados com valores baixos e vice-versa.
2-Devo abandonar essa variável proxy e adotar uma de códigos alocados de acordo com conhecimento de mercado que temos?

[pelli]

O uso da variável índice fiscal requer que obrigatoriamente exista uma correlação da localização com os preços. E pelo o que você está mencionando, a correlação é negativa. Assim, provavelmente este é o motivo da inversão da variável e a significância alta para o regressor. Se desejar, envie uma imagem do gráficos de variáveis, exibindo no eixo y os preços dos imóveis e no eixo x a variável indice fiscal.

[GUSTAVO LONZA]

Antônio, bom dia!

Analisando o gráfico anexo, pude verificar que realmente está invertido, devo inverter o sinal da restrição?

Agradeço a atenção.

[pelli]

Você não deve inverter o sinal da restrição. Você deve buscar outra solução para esta variável, como distancia a polos valorizantes, renda média familiar, código alocados, etc...

[GUSTAVO LONZA]

Antonio, bom dia!

A distância do polo valorizante(que não é o centro) gerou um gráfico mais coerente, vou utiliza-la.

Fiz uma pesquisa na prefeitura local e descobri que a setorização fiscal é de 1988, portanto muito defasada.
Tive acesso a um novo estudo de valores desenvolvido no ano passado que está em processo de aprovação na câmara local. Fiz o lançamento no SisDea e o gráfico teve um comportamento normal.

Posso usar esse novo estudo de setorização fiscal como variável proxy mesmo antes sem aprovação da câmara?

Agradeço novamente.

[pelli]

Não vejo problema, se o trabalho possui coerência com o mercado.

[GUSTAVO LONZA]

Antonio,

Tenho modelo ajustado dentro dos parâmetros do roteiro de análise, porém estava esperando um valor em torno dos R$500/m² e o SisDea me apresentou uma projeção acima de R$700/m². Dentre as amostras temos apenas 2 com valores acima de R$700/m² em 24 consideradas no modelo.

O que pode estar causando essa diferença?

[pelli]

Esta perguntá é específica do seu modelo. Provavelmente você está avaliando no limite amostral. Alguma variável pode estar contribuindo com o valor em uma elasticidade incoerente com o mercado. Faça simulação de valores e veja qual a variável que não está respondendo adequadamente.

[GUSTAVO LONZA]

Pelli,

OK, simulei variável por variável e realmente havia uma que influenciava muito no modelo. Agradecido.