Caro Pelli
Considerando o que a Norma 14.653 diz sobre homogeneização por fatores, eu poderia utilizar a tabela de Ross Heideck, para homogeneização de idade ou estado de conservação, CUB para homogeneização de padrão construtivo e Fa = (Ap / Aa)**n sendo n = 1/4 para homogeneização de área. Sei que a norma exige que quando se utiliza fatores, deve-se fazer a sua comprovação de forma cientifica, ou se utilizar de fatores publicados, mas acho que estes valores, embora publicados (CUB, Ross Heideck) ou formulas consagradas, não refletem o mercado imobiliário e não podem ser usados como fatores de homogeneização. Gostaria de saber sua opinião sobre o assunto.
agradeço
avaliação por fatores
-
celso canettieri
- Mensagens: 1
- Registrado em: Qui Ago 20, 2015 11:58 am
Re: avaliação por fatores
Olá Celso,
Quando se utiliza variáveis proxy, tais como as citadas: CUB, CUB depreciado, Fatores de hoss-Hideck, os coeficientes do modelo de regressão irão fornecer informações importantes retirados do mercado de onde a amostra foi coletada.
Quando se utiliza os fatores de homogeineização, estes devem ser calculados para o mercado onde está sendo realizada a avaliação e não podem ser utilizados os ditos fatores "clássicos". E o motivo é simples: não refletem necessariamente o mercado em estudo. (Necessariamente por força de expressão, mas os fatores da década de 80 não tem alinhamento com o mercado atual). Exemplo disto pode ser observado no fator fonte: nos últimos 4 anos, este fator para o mercado de apartamento em BH mudou de patamares de 5%-6% para 12%-15%.
No Anexo B da NBR 14653 está claro que os fatores não podem ser utilizados fora do campo de aplicação para o qual foram calculados. Inclusive, o fator área FA tem a potencia 1/4 por força das calculadores que não extraíam a raiz cúbica à época de elaboração do trabalho.
Assim, você está correto. Os fatores clássicos ou que não tenham sido calculados para o mercado local, não podem ser utilizados para garantir uma fundamentação mínima para o trabalho.
Quando se utiliza variáveis proxy, tais como as citadas: CUB, CUB depreciado, Fatores de hoss-Hideck, os coeficientes do modelo de regressão irão fornecer informações importantes retirados do mercado de onde a amostra foi coletada.
Quando se utiliza os fatores de homogeineização, estes devem ser calculados para o mercado onde está sendo realizada a avaliação e não podem ser utilizados os ditos fatores "clássicos". E o motivo é simples: não refletem necessariamente o mercado em estudo. (Necessariamente por força de expressão, mas os fatores da década de 80 não tem alinhamento com o mercado atual). Exemplo disto pode ser observado no fator fonte: nos últimos 4 anos, este fator para o mercado de apartamento em BH mudou de patamares de 5%-6% para 12%-15%.
No Anexo B da NBR 14653 está claro que os fatores não podem ser utilizados fora do campo de aplicação para o qual foram calculados. Inclusive, o fator área FA tem a potencia 1/4 por força das calculadores que não extraíam a raiz cúbica à época de elaboração do trabalho.
Assim, você está correto. Os fatores clássicos ou que não tenham sido calculados para o mercado local, não podem ser utilizados para garantir uma fundamentação mínima para o trabalho.