Pelli Sistemas Engenharia

Prezado Antônio,
Estou fazendo uma avaliação de 2 lotes vizinhos edificados com casas, sendo um de esquina e o outro não, a fim de se construir edifícios multifamiliares no local.

Amostra de 13 imóveis.
Utilizei 3 variáveis independentes utilizadas, sendo elas:
Área total / Restrição (-)
Esquina / Restrição (+)
Distância ao polo valorizante / Restrição (-)

Houve inversão nas variáveis: Área total e Esquina
Correlação está baixa: cerca de 0,60
Significância do modelo F = 1.00
Significância das variáveis muito altas: entre 13 e 78
% Amplitudes grande: 37 e 41

Obs.: A área total utilizada é a área do lote, e não da edificação existente (casas), porque as características da edificação existente não me interessam, pois a casa será demolida. No entanto essas características influenciam no preço da amostra.
Portanto a amostra não está se comportando através da relação: maior área total --> menor preço unitário.

O que devo fazer, preciso também incluir outras variáveis independentes como área edificada, padrão construtivo, nº de quartos, vagas, etc?
Ou existe outra sugestão?
Obrigado.

Você menciona que para o imóvel avaliando a área construída não interessa, pois representa um valor residual de demolição. Mas neste caso o importante é saber se os dados de mercado também possuem áreas construídas que não agregam valor. Talvez a sua percepção esteja equivocada. Você incluiu a varável área construída no modelo?

Pelli,
Incialmente não inclui a variável área construída. Apenas a área do lote.

Fiz um novo ajuste para inserir a variável Área Construída, que ficou vinculada ao preço unitário. A área do lote inseri através da variável Área Edificável (área do lote X coef. de aproveitamento). Mesmo assim, persistem alguns problemas:
- O modelo continua não se comportando bem para a relação: maior área total --> menor preço unitário.
- A variável Esquina está invertida (vermelho).
- A transformação Ln(X) está dando erro na tela de seleção do modelo. Varios dos modelos (equações geradas) possuem no quadro todos os dados como “Erro”.

Quais os possíveis motivos dos problemas? que ajustes me sugere?
Obrigado novamente.

Maior a área total construída, menor o valor unitário. Se a variável esquina não está com comportamento adequado, verifique a distribuição dos dados desta variável e, se for o caso, desabilite a mesma.

A mensagem de Erro na tela de seleção do modelo diz respeito aos avaliando e não ao modelo. Verifique os dados dos imóveis que estão sendo avaliados.