Pelli Sistemas Engenharia

Prezado Pelli,

Realizei um laudo de avaliação (modelo completo), finalidade valor de locação, onde eu e o contratante estamos tendo interpretações distintas quanto a Extrapolação realizada na variável Área Construída.

Como se sabe para atingir GRAU II de fundamentação no item '4 - Extrapolação' é necessário atender as seguintes condições:

a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior;
b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo.

Pois bem, a primeira condição foi atendida, já que meu limite superior para esta variável é de 223,63m², ou seja, posso utilizar para imóveis com até 447,26m². E o imóvel avaliando possui 374,33m².

Quanto a segunda condição, quando diz 'O VALOR ESTIMADO não ultrapasse..." este valor seria o total do imóvel ou o valor unitário?

Vamos as demais informações para melhor entendimento.

A função estimativa tem como Variável Dependente o Valor unitário, conforme equação: Valor Unitário = e^(-16,46851244+2,871141212 * ln (P.A * E.C ) -0,3014438381 * ln (Área Construída))

Portanto, nossa interpretação é de que deveremos analisar a extrapolação em cima do valor unitário, conforme cálculos abaixo:
· Valor Estimado: R$9,63
· Valor Calculado do limite da fronteira: R$11,24
-15%: R$9,55 +15%: R$12,92

Conclui-se que o valor estimado não ultrapassou os 15% do valor calculado do limite fronteira, ou seja, enquadra-se no GRAU II de fundamentação.


Entretanto, o contratante calcula a extrapolação em cima do valor global do imóvel, neste caso de locação, conforme cálculos abaixo:
· Valor Estimado: R$3.605,49
· Valor Calculado do limite da fronteira: R$2.515,82
-15%: R$2.138,45 +15%: R$2.893,19

Conclui-se que o valor estimado ultrapassou em mais de 40% do valor calculado do limite da fronteira, ou seja, não há enquadramento para fundamentação (sem fundamentação).


Diante do exposto, quais das interpretações é a correta?

O valor extrapolado é para a variável dependente, que no seu caso é Valores Unitários. Neste caso, não houve extrapolação.