Pelli Sistemas Engenharia

Prezados Senhores,

Faço avaliação ha algum tempo e tenho um "problema" recorrente: Variável área invertida.

Em alguns casos, consigo "reverter" o problema e a variável área acaba ficando inversamente proporcional ao valor unitário.
Em outros casos, por mais que eu trabalhe no modelo, com dados confiáveis, a variável continua diretamente proporcional.

Pergunta: A variável área tem que ser NECESSARIAMENTE inversamente proporcional ao valor unitário? Refiro-me ao sinal da equação na função estimativa e não ao gráfico de análise das variáveis (valor unitário x área).

Não necessáriamente, mas considerando o modelo de preços hedônicos e a formação dos preços, quanto mais quantidade você adquire de um determinado produto, menor o preço unitário a ser pago naquele produto. Neste caso, quanto mais área eu adquirir, menor o preço por metro quadrado.

Então um modelo com vários dados e que a variável área não está inversamente proporcional ao valor unitário pode revelar que aquele mercado local é mais movimentado por investidores, ou por compradores que não pretendem usufruir o bem?

É uma conclusão que somente poderá ser adotada caso o avaliador conheça bem o mercado. Mas a princípio, se o mercado é de investidores, o aproveitamento do terreno pode indicar a necessidade de incluir outras variáveis no modelo.

Rogerio, bom dia.
Pode acontecer também de em uma determinada amostra os imóveis com área pequena possuírem valores unitários tão mais altos que imóveis com áreas maiores e que o valor total do imóvel menor fique maior que o valor total do imóvel maior, uma inconsistência a principio, mas já observei este tipo de mercado (salas para cursos de curta duração), isso gera uma inversão na variável independente "área" mas é plenamente justificável se os demais parâmetros do SisRen foram atendidos.