Pelli Sistemas Engenharia

Olá, boa noite!

Tenho uma dúvida com relação a criação do " Fator Oferta".

Criei o fator oferta da seguinte forma: Adicionei 3 variáveis sendo uma a variável ' Valor total " - renomeei ela para Valor " Oferta " uma vez que este valor inserido/informado é o disponível em anúncios e possuem negociações; a outra qualquer variável quantitativa (área) e renomeio ela para Oferta / Transação, e por fim a terceira a variável valor total.

Após inserir ambas, preencho a variável oferta / transação com 0,90 (90%) para todas as amostras, uma vez que é 10% o estipulado para desconto (caso tenha alguma atualização disso, conto com a ajuda também!) e realizo as contas de acordo com o valor inicial de cada amostra.

Cálculo minha situação paradigma em função do valor total e utilizando a variável valor total habilitada (a variável valor oferta fica desabilitada).

Variáveis habilitadas são : área privativa, padrão de acabamento (utilizo os do VEIU) e valor total como informado acima.

Deixo desabilitado : oferta / transação e valor oferta.

Minha dúvida é, está correto eu realizar desta forma uma vez que faço as contas " a parte " ?
Quando exporto o arquivo sou informado que utilizo de 3 variáveis, ou seja para um grau 1 por exemplo eu deveria ter 12 amostras ? Em caso afirmativo por que 12 se minha variável valor total é uma " incógnita " e ao meu ver eu não contaria ela como variável.

ia inserir um print mas está falando que o arquivo é muito grande, caso tenha algum outro modo, estou a disposição para mandar o print.


Espero que tenha conseguido explicar minha dúvida, obrigado!

No caso da variável Fator Oferta existem duas possibilidades.

Primeiramente, se a amostra apresentar apenas imóveis provenientes de oferta, não será necessário criar a variável Fator Oferta. A melhor opção nesse caso é utilizar o valor de oferta dos dados na modelagem, avaliar o imóvel e aplicar o desconto relativo à elasticidade oferta/venda ao valor médio estimado para o imóvel avaliando.

Por exemplo, supondo que foram coletados 10 dados com valores de oferta iguais a Y1, Y2, ..., Y10, o modelo deverá ser calculado sem a aplicação dos 10% de desconto aos valores de oferta, ou seja, deverão ser utilizados os valores Y1, Y2, ..., Y10 como valor total. Em seguida, o imóvel desejado será avaliado e após isso o desconto será aplicado. Caso o valor médio do imóvel seja calculado em 100 mil reais, o desconto será aplicado sobre esses 100 mil reais.

Ressalto que nesse procedimento é utilizado o campo de arbítrio e por isso uma justificativa deve ser apresentada no laudo. Você pode informar que o campo de arbítrio foi utilizado para reduzir o valor do imóvel em X% em função da elasticidade oferta/venda.

A segunda possibilidade é coletar dados de oferta e venda. Nesse caso, é necessário criar uma variável dicotômica que indica se o imóvel é proveniente de oferta ou venda.

Sobre a quantidade mínima de dados, você deve seguir o que está disposto no item 2 da tabela de fundamentação. As equações apresentadas nesse item estão em função de k, que representa o número de variáveis independentes efetivamente utilizadas na modelagem. O relatório do SisDEA apresenta a soma das variáveis independentes com a variável dependente, portanto você não deve utilizar esse valor como o parâmetro k das equações do item 2 da tabela de fundamentação.

Gustavo, boa Tarde!

Entendo sua explicação, porém da forma em que realizei está aplicação estaria errado ? Pois ao meu ver cada amostra tem seu desconto de em modo geral para uma garantia, 10% de desconto. De outra forma caso eu fosse aplicar somente ao final o desconto, eu deveria realizar da mesma forma que faço com as amostras, ou seja, fora do cálculo do programa e sendo feita a conta " de cabeça".

Com relação a quantidade de amostras, muito obrigado! consegui entender que só contam as variáveis independentes.

Na avaliação pelo método comparativo, o imóvel avaliando é comparado com imóveis semelhantes que estejam em oferta ou tenham sido vendidos no mercado imobiliário da região estudada. Dessa forma, é necessário que as informações utilizadas na modelagem sejam aquelas que foram disponibilizadas nos anúncios.

Mesmo que você saiba que os imóveis serão vendidos por um preço menor do que eles estão ofertados, você não tem nenhuma informação de qual será o preço de venda, ou seja, ao aplicar um desconto de 10% sobre os dados de mercado, você está arbitrando que todos os imóveis serão vendidos por um valor 10% inferior ao valor ofertado. No entanto, você não tem nenhuma garantia disso.

Como a norma não prevê esse tipo de abordagem no tratamento científico dos dados, o qual é utilizado pelo SisDEA, você não estará resguardado se optar por essa abordagem.

Agora, ao utilizar o valor de oferta dos dados de mercado, sem aplicar o desconto, o valor médio encontrado para o imóvel avaliando vai corresponder ao valor de oferta desse imóvel, uma vez que todos os dados de mercado serão provenientes de oferta. Em seguida, ao lançar mão do campo de arbítrio para reduzir o valor do imóvel, o avaliador não vai alterar as características da amostra e ainda estará resguardado pela norma, que prevê a utilização dessa ferramenta para considerar a influência de variáveis não consideradas no modelo.

Obrigado!

EXCELENTE!

No item 9.2.1.3 da NBR 14653-2 diz que "É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização, desde que fundamentado conforme 8.2.1.4.2, sem prejuízo dos ajustes citados em 9.2.1.2 (exemplo: aplicação do fator de fonte para a transformação de preços de oferta para as condições de transação)."
Esse tipo de tratamento, não seria o mesmo citado pelo Vitor?

Sim, você pode utilizar o fator de oferta para todos os dados coletados (desde que sejam de oferta), mas qual a vantagem desta abordagem? Você vai alterar todos os dados coletados aplicando um fator igual para todos. Não é melhor fazer isto apenas para o avaliando? Utilize o campo de arbítrio para esta finalidade.

pelli escreveu: ↑Sáb Set 26, 2020 11:05 pm Sim, você pode utilizar o fator de oferta para todos os dados coletados (desde que sejam de oferta), mas qual a vantagem desta abordagem? Você vai alterar todos os dados coletados aplicando um fator igual para todos. Não é melhor fazer isto apenas para o avaliando? Utilize o campo de arbítrio para esta finalidade.

Pelli a vantagem em si é ter a garantia, com uma margem de segurança de 10% conforme citada na norma do IBAPE - 2011 página 16.. acredito que desta forma, temos uma situação mais real ao que realmente será vendido, com base nos estudos do IBAPE, para cada amostra em questão.

" 10.1 Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela
aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o
fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). Todos os demais fatores devem ser
considerados após a aplicação do fator oferta. "

Vitor,

É uma questão de escolha: ou você aplica o Fator de Oferta em todos os dados ofertados e utiliza o valor médio, ou utiliza os dados de oferta e desloca apenas o avaliando em relação ao valor médio. Prefiro esta segunda opção. Veja que aplicar um fator de oferta igual para todos os dados é dizer que eles estão sujeitos ao mesmo desconto em relação a oferta, o que pode não ser real.

Mas as duas abordagens são justificáveis perante a NBR 14653.