Pelli Sistemas Engenharia

Bom dia!
Pelli, eu tenho uma avaliação no município X, muito pequeno e não possuo dados amostrais suficientes para realizar a avaliação. No entanto, ele dista 85km de um um município maior Y e, 67km de outro município grande Z. Como eu poderia fazer a avaliação levando em consideração dados amostrais destes dois municípios maiores, já que possuo dados suficientes? Poderia haver uma relação?


Desde já agradeço a atenção.

A ideia de agrupar dados de macro localizações distintas tem como finalidade aumentar o número de dados e assim poder extrair algumas informações importantes do mercado imobiliário. Obviamente, não é o ideal, mas como você mesmo disse, não existem dados amostrais suficientes para o município onde a avaliação está sendo realizada. Se existe uma relação, somente você com os dados já coletados, poderá chegar ou não a esta conclusão. Mas o estudo é valido. Escolha um ou mais pontos de maior valorização e veja a distancia a estes pontos. Talvez você chega a um resultado interessante.

Você pode proceder da mesma maneira, ou então pensar em focar no custo ou na renda para desenvolver o trabalho.

Pelli,

Tenho uma dúvida sobre a aceitação de dados amostrais de várias cidades, isso é válido perante a NBR 14653-2?

Pergunto isso porque de acordo com o item 8.2.1.3.2 tem-se: "O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório." e entendo que o mercado que o imóvel avaliando esteja inserido seria na mesma cidade. Pois outras cidades, mesmo de mesmo porte, pode ter características econômicas diferentes.

Neste caso, o método comparativo de dados por tratamento por fatores não seria o mais eficiente?

Atenciosamente,
Engº Marcelo Figueiredo Ferreira

Marcelo,

A menção da palavra mercado não restringe ao mesmo município. Posso, por exemplo, pensar no mercado de apartamentos no Brasil comparado com o mercado do mesmo tipo de imóvel na Europa. O importante é, como você disse, incluir no modelos as variáveis que irão descrever cada localização. Lembrando sempre que o uso de dados de municípios diferentes somente se justifica na ausência de informações de um mesmo município ou quando o estudo é mais amplo.

Pelli, mais no caso de pequenas amostras o método comparativo de dados por tratamento por fatores não seria o mais adequado?

Att.,
Engº Marcelo Figueiredo Ferreira

O uso por tratamento por fatores sempre será util quando existirem fatores calculados para o mercado em estudo. Isto quase nunca acontece. Se você possui poucos dados, apropriar-se de fatores de outro mercado não se justifica. Este procedimento não levará a fundamentação mais elevada.