Editando SisDEA:Roteiro RL
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Revisão atual | Seu texto | ||
Linha 5: | Linha 5: | ||
Este roteiro foi criado com a intenção de auxiliar o profissional na utilização do software com o objetivo de extrair os melhores resultados e acessando todos os recursos do software, conforme as técnicas consagradas de modelagem de dados.<br><br> | Este roteiro foi criado com a intenção de auxiliar o profissional na utilização do software com o objetivo de extrair os melhores resultados e acessando todos os recursos do software, conforme as técnicas consagradas de modelagem de dados.<br><br> | ||
;1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA | ;1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA | ||
Ao iniciar o SisDEA Home, será apresentada a tela inicial de “Bem Vindo ao SisDEA Windows”. | Ao iniciar o SisDEA Home, será apresentada a tela inicial de “Bem Vindo ao SisDEA Windows”. | ||
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[[File:D6.png]]<br> | [[File:D6.png]]<br> | ||
* Clique com o mouse | * Clique aqui com o mouse para incluir uma variável texto ou | ||
* | * aqui para incluir uma variável numérica, que não esteja na lista de variáveis. | ||
<br> | <br> | ||
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<br> | <br> | ||
[[File:D7.png]] | [[File:D7.png]] | ||
<br> | <br> | ||
[[File:D8.jpg]] | [[File:D8.jpg]] | ||
<br> | |||
As escalas das variáveis independentes devem ser criadas levando em consideração a seguinte ordem de prioridade: | As escalas das variáveis independentes devem ser criadas levando em consideração a seguinte ordem de prioridade: | ||
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<br> | <br> | ||
Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas que podem ser contadas, são variáveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento à micro numerosidade para as variáveis de códigos alocados e para as dicotômicas. | Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas que podem ser contadas, são variáveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento à micro numerosidade para as variáveis de códigos alocados e para as dicotômicas. | ||
<br> | <br> | ||
1.4. Definir a senha para o modelo: | 1.4. Definir a senha para o modelo: | ||
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<br> | <br> | ||
1.5. Digitando os dados da amostra e das projeções de valores: | 1.5. Digitando os dados da amostra e das projeções de valores: | ||
Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a seguir, solicitando a confirmação para o nome do modelo. O nome padrão é SisDEA1. | Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a seguir, solicitando a confirmação para o nome do modelo. O nome padrão é SisDEA1. | ||
<br> | |||
[[File:D10.jpg]] | [[File:D10.jpg]] | ||
<br> | |||
Os modelos do SisDEA possuem a extensão ".sda". Após salvar o modelo com o nome desejado, será disponibilizado o módulo de edição de dados. | Os modelos do SisDEA possuem a extensão ".sda". Após salvar o modelo com o nome desejado, será disponibilizado o módulo de edição de dados. | ||
<br> | |||
[[File:D11.jpg]] | [[File:D11.jpg]] | ||
<br> | |||
Editando os dados da amostra e das projeções de valores | Editando os dados da amostra e das projeções de valores: | ||
[[File:D12.jpg]] | |||
;2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES | ;2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES | ||
[[File:D13.jpg]] | |||
Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opção de Menu Modelo, e depois Propriedades. | Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opção de Menu Modelo, e depois Propriedades. | ||
;3. RETORNADO PARA A DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO IMÓVEL AVALIANDO | |||
;3. | |||
[[File:D14.jpg]] | |||
Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opção de Menu Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas. | Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opção de Menu Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas. | ||
Linha 103: | Linha 102: | ||
;4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA | ;4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA | ||
[[File:D15.png]] | |||
Uso da estatística descritiva: | |||
* | * Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis) | ||
* Histogramas das variáveis | |||
* Medidas de tendência central, limites das variáveis e dispersão dos dados; | |||
* Identificação de dados e variáveis inconsistentes ou pouco representativas. | |||
No módulo exibir variáveis será possível: | |||
* Identificar erros de digitação; | |||
* Verificar se houve a extrapolação das variáveis independentes em relação aos atributos dos imóveis avaliando; | |||
* Identificar no gráfico de dispersão os pontos discrepantes para cada variável independente; | |||
* Identificar a tendência linear entre as variáveis independentes e a variável dependente. Por exemplo: A área total aumenta, o valor unitário deve diminuir. Se existir inversão, o problema pode estar na colinearidade ou na existência de pontos influenciantes.<br> | |||
;5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO | ;5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO | ||
Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas e em seguida o botão Calcular do grupo da Regressão Linear. | Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas e em seguida o botão Calcular do grupo da Regressão Linear. | ||
<br>[[File:D16.jpg]] | <br>[[File:D16.jpg]]<br> | ||
*Métodos de Cálculo da Regressão Linear | *Métodos de Cálculo da Regressão Linear | ||
Linha 131: | Linha 130: | ||
** Simplificado – esta opção deve ser selecionada quando existir um número grande de variáveis e todas as transformações foram selecionadas (útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande); | ** Simplificado – esta opção deve ser selecionada quando existir um número grande de variáveis e todas as transformações foram selecionadas (útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande); | ||
Obs. : A sugestão é iniciar com as transformações mais simples: x, 1/x e ln x. Não transformar variáveis de códigos alocados (em revisão pela NBR 14.653). | |||
A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua utilização está prevista para uso nas avaliações de empreendimento e não é exigida pela NBR 14.653-2, pois não se aplica à analise de “dados de corte transversal”. | |||
<br> | <br> | ||
*Cálculo dos Coeficientes | *Cálculo dos Coeficientes | ||
*Sugere-se utilizar o método dos mínimos quadrados para amostras com poucos dados; O método da máxima verossimilhança pode ser utilizado para grandes amostras (>> 60). A seleção do modelo deve preferencialmente ser fixada na opção pela "Estimativa". | * Sugere-se utilizar o método dos mínimos quadrados para amostras com poucos dados; O método da máxima verossimilhança pode ser utilizado para grandes amostras (>> 60). A seleção do modelo deve preferencialmente ser fixada na opção pela "Estimativa". | ||
Variável dependente | Variável dependente | ||
* Indique se a variável dependente foi definida como valor unitário ou total. Em seguida, informe qual é a variável que representa a área dos imóveis e que deverá ser utilizada na projeção de valores. Se a variável base não for definida, não será possível obter o valor total e unitário para a projeção de valores. | * Indique se a variável dependente foi definida como valor unitário ou total. Em seguida, informe qual é a variável que representa a área dos imóveis e que deverá ser utilizada na projeção de valores. Se a variável base não for definida, não será possível obter o valor total e unitário para a projeção de valores. | ||
6. SELEÇÃO DO MODELO | |||
*COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual a 0,75, indicando que existe uma correlação variando de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente for menor de 0,75, sugerimos analisar as variáveis e os dados. Podem existir dados influenciantes, as escalas das variáveis independentes podem estar inadequadas ou houve a omissão de variáveis chaves. | *COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual a 0,75, indicando que existe uma correlação variando de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente for menor de 0,75, sugerimos analisar as variáveis e os dados. Podem existir dados influenciantes, as escalas das variáveis independentes podem estar inadequadas ou houve a omissão de variáveis chaves. | ||
Linha 150: | Linha 146: | ||
TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2. | TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2. | ||
[[File:D17.png]] | |||
*Significância do modelo (f) Grau de Fundamentação | *Significância do modelo (f) Grau de Fundamentação | ||
Linha 158: | Linha 154: | ||
*Significância das variáveis Nível de confiança Grau de Fundamentação | *Significância das variáveis Nível de confiança Grau de Fundamentação | ||
*<= 10% >= 90% III | |||
*<= 20 % >= 80% II | |||
*<= 30 % >= 70% I | |||
*Grau de Precisão (Amplitude do I.C. (N.C. 80%)) | *Grau de Precisão (Amplitude do I.C. (N.C. 80%)) | ||
Linha 167: | Linha 164: | ||
**I ≤ 50 % | **I ≤ 50 % | ||
[[File:D18.jpg]] | |||
Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área aumenta o valor/m² não deve aumentar. | |||
DISTRIBUIÇÃO DOS RESÍDUOS | |||
[ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100] | |||
Obs.: Os graus de precisão e de fundamentação não são mais afetados pelo uso de variáveis de códigos alocados, a partir da revisão de 2011 da parte 2 da NBR 14653. | Obs.: Os graus de precisão e de fundamentação não são mais afetados pelo uso de variáveis de códigos alocados, a partir da revisão de 2011 da parte 2 da NBR 14653. | ||
7. ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa. | |||
Se houver inversão em uma ou mais variáveis independentes, estas serão exibidas na cor vermelho neste módulo. Os principais motivos podem ser: | |||
a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a variável); | a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a variável); | ||
b. colinearidade (auto grau de correlação linear entre as variáveis independentes); ou | b. colinearidade (auto grau de correlação linear entre as variáveis independentes); ou | ||
c. omissão de variável chave no modelo. | c. omissão de variável chave no modelo. | ||
O gráfico pode ser utilizado para a análise de variáveis qualitativas (códigos alocados ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS a sugestão é verificar a coluna da elasticidade com a variável dependente. | O gráfico pode ser utilizado para a análise de variáveis qualitativas (códigos alocados ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS a sugestão é verificar a coluna da elasticidade com a variável dependente. | ||
No exemplo abaixo, para a variável Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2 (Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%. | No exemplo abaixo, para a variável Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2 (Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%. | ||
[[File:D19.png]] | |||
8. ANALISE DOS RESÍDUOS | |||
8.1 Resíduos da regressão | 8.1 Resíduos da regressão | ||
• HOMOCEDÁSTICO (verificar se no gráfico de resíduos da regressão o erro constante, ou seja, os pontos estão espalhados sem nenhum desenho definido). | |||
• RESÍDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 % | |||
• RESÍDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = testar o modelo sem o dado | |||
9. ADERÊNCIA | |||
O módulo de aderência permite analisar dois gráficos: | O módulo de aderência permite analisar dois gráficos: | ||
O primeiro, ou localizado à direita no canto superior, é o da Aderência entre os dados observados e os valores estimados. Este gráfico permite verificar com rapidez o poder de “predição” do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados. | |||
O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de regressão à distribuição normal, que está representada pela distribuição normal reduzida. | |||
Neste módulo, é importante salientar que: | Neste módulo, é importante salientar que: | ||
• O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o Gráfico de Aderência (valores estimados x preços observados). | |||
• Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) são os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior atenção. | |||
• O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuição dos resíduos tende a se aproximar da distribuição normal: | |||
o Distribuição normal - [ 68 , 90 , 95 ]. | |||
[[File:D20.jpg]] | |||
10. PROJEÇÃO DE VALORES | |||
• O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da avaliação, ou para fazer estimativas (avaliações) intervalares. | |||
[[File:D21.png]] | |||
• O “campo de arbítrio” é utilizado para arbitrar valores quando o imóvel avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo de arbítrio, será necessário apresentar a justificativa no laudo de avaliação. | |||
• O valor final do laudo de avaliação deve ser arredondado em até 1%. A finalidade é retirar a idéia de exatidão de valores, já que os mesmos são estimativas e não medidas de valores. | |||
[[File:D22.jpg]] | |||
11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL<br> | |||
Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft Excel, versão 2003 a 2010. Ao exportar os dados, é possível acessar a tabela de fundamentação da NBR 14653-2. Para exportar, selecione a opção Dados | Exportar, conforme ilustrado a seguir: | Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft Excel, versão 2003 a 2010. Ao exportar os dados, é possível acessar a tabela de fundamentação da NBR 14653-2. Para exportar, selecione a opção Dados | Exportar, conforme ilustrado a seguir: | ||
[[File:D23.jpg]] | |||
12. GERANDO RELATÓRIO SINTÉTICO DE VALORES | |||
Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção, conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir | Resultados. | Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção, conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir | Resultados. | ||
[[File:D24.jpg]] | |||
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