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*Significância do modelo (f)|Grau de Fundamentação
*Significância do modelo (f)|Grau de Fundamentação
**≤ 1%|III
**≤ 1%||III
**≤ 2%|II
**≤ 2%||II
**≤ 5%|I
**≤ 5%||I


Significância das variáveis Nível de confiança Grau de Fundamentação
Significância das variáveis Nível de confiança Grau de Fundamentação

Edição das 21h58min de 19 de agosto de 2014

ROTEIRO ANALISE MODELO REGRESSÃO


1. CRIA NOVO MODELO DE REGRESSÃO

  • a partir da tela de Boas Vindas
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  • Ou a partir da barra de ferramentas padrão:
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2. INFORMANDO DADOS PRELIMINARES DO MODELO

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3. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES

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  • Variável dependente:
    • Unitário (preferencialmente) OU
    • Total
  • Variáveis Independentes (ordem preferencial de construção das escalas)
    • Quantitativas
    • Dicotômicas
    • Proxy e
    • Qualitativas ordinais(Códigos Alocados)


Obs.: Códigos alocados, dicotômicas e quantitativas que podem ser contadas são variáveis discretas.


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4. DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO IMÓVEL AVALIANDO

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5. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA

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  • Estatística descritiva
    • Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis)
    • Histogramas das Variáveis
    • Medidas de tendência central, limites e dispersão


  • No módulo exibir variáveis será possível:
    • Identificar erros de digitação
    • Extrapolação das variáveis independentes em relação aos imóveis avaliando;
    • Identificar no gráfico os pontos discrepantes para cada variável independente;
    • Tendência linear entre as variáveis independentes e variável dependente.


Por exemplo: Se a variável setor urbano aumenta, a localização do imóvel melhora e o valor deste deve aumentar. Se existir inversão, o problema pode ser de colinearidade ou existência de pontos influenciantes..


6. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO
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  • 6.1 – METODOS DE CÁLCULO
    • GERAL – todas as regressões possíveis (combinação de todas as variáveis com todas as transformações selecionadas).
    • SIMPLIFICADO – mais do que 10 variáveis e todas as transformações selecionadas (útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);
    • DIRIGIDO – reprodução de um modelo específico.

Iniciar com as transformações mais simples, isto é, x, 1/x e ln x

OBS.: as variáveis de códigos alocados podem ser transformadas(revisão realizada pela NBR 14.653-2, de 2011).

A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. Não deve ser utilizada com dados de corte transversal e nem com agrupamento de dados de corte transversal pois os resultados são inconsistentes. A sua utilização foi revista pela NBR 14.653-2 e não se aplica a dados de corte transversal.
Seleção do modelo deve ser preferencialmente pela estimativa.

Calculo Dos Coeficientes

  • Deve-se utilizar o método dos mínimos quadrados para pequenas amostras; O método da máxima verossimalhança é utilizado para grandes amostras (>> 60).
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7. SELEÇÃO DO MODELO

  • COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior que ou igual a 0,75 - indica uma correlação de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente é menor de 0,75, verificar e analisar se o modelo está corretamente especificado.

TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2.

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  • Significância do modelo (f)|Grau de Fundamentação
    • ≤ 1%||III
    • ≤ 2%||II
    • ≤ 5%||I

Significância das variáveis Nível de confiança Grau de Fundamentação ≤ 10% 90% III ≤ 20 % 80% II ≤ 30 % 70% I

• A variável com o maior t (t student) é a variável mais importante no modelo de regressão

Grau de Precisão amplitude I.C. (80%)

III ≤ 30% II ≤ 40 % I ≤ 50 %

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Obs.: O grau de precisão e de fundamentação é afetado pelo uso de códigos alocados. O GRAU MÁXIMO é II.

Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área aumenta o valor/m² não deve aumentar.

DISTRIBUIÇÃO DOS RESIDUOS

[ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]


8. ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa.

Inversão de variável independente irá aparecer em vermelho e os motivos são: a. pontos influenciantes b. colinearidade ou c. falta de variável chave no modelo

O GRAFICO é ideal para análise de variáveis qualitativas, quantitativas e Proxy.

Para as variáveis DICOTOMICAS verificar a coluna da relação com a variável dependente. Exemplo dos lotes de Juiz de Fora, a inserção em condomínio, verifica-se que 21,39% de valorização para os que estão dentro do condomínio. Se desse abaixo de 15 % poderia arbitrar valores na necessidade de utilizar o “campo de arbítrio”.

Outro exemplo é o índice de aproveitamento. Para os imóveis com coeficiente de 1,8 o valor do imóvel será 44,07% , pois o poder construtivo do lote será bem maior do que daqueles com índice de aproveitamento de 1,.3

9. ANALISE DOS RESIDUOS

7.1 Resíduos da regressão • HOMOCEDÁSTICO (erro constante) – pág.11 – vide os gráficos com possíveis tendências que não são aceitas. • RESIDUO RELATIVO (coluna) - o ideal < 40 % • RESIDUO RELATIVO (coluna) - > 70 % = TESTAR O MODELO S/O DADO

10. ADERENCIA

• Laudo na modalidade completo anexar o GRAFICO ADERENCIA (valor estimado x preço observado). • Pontos mais distantes da DIAGONAL (linha amarela) são os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar maior atenção. • O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuição dos dados tendem a se aproximar da distribuição norma [ 68 , 90 , 95 ].

11. PROJEÇÃO DE VALORES • O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da avaliação. • O “campo de arbítrio” deve ser utilizando para tratar singularidades dos imóveis que estão sendo avaliados pela impossibilidade de coletar informações no mercado imobiliário. O campo de arbítrio está limitado a uma semi-amplitude em torno do valor pontual de +- 15%. • Arredondar o valor final em até 1% do valor adotado.

12. FUNDAMENTAÇÃO – O grau final de fundamentação do trabalho pode ser enquadrado em Grau III, II ou I. Caso não seja possível alcançar o Grau I o trabalho não será classificado na fundamentação e os motivos que impediram de obter pelo menos o grau I devem ser explicitados no Laudo de Avaliação.

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