SisDEA:Roteiro RL

Roteiro para Análise de Modelos de Regressão

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Este roteiro foi criado com a intenção de auxiliar o profissional na utilização do software com o objetivo de extrair os melhores resultados e acessando todos os recursos do software, conforme as técnicas consagradas de modelagem de dados.

1. COMO CRIAR UM MODELO NO SISDEA

Ao iniciar o SisDEA Home, será apresentada a tela inicial de “Bem Vindo ao SisDEA Windows”.

Selecione a opção “Criar Novo Modelo”. Esta opção irá ativar o módulo de construção de modelos passo-a-passo. Ao final deste módulo, o modelo gerado poderá ser salvo em disco e irá possuir a extensão .sda.

1.1. Informações sobre o modelo:

• Na tela abaixo você será solicitado a informar:
  
  
  • Autor do modelo: nome do autor e responsável técnico pelo trabalho;
    
  • Nome de referência do modelo: nome que será impresso nos relatórios do modelo;
    
  • Data de criação: atribuída com base na data atual do computador;
    
  • Área de Concentração: Escolha entre Avaliação, Economia, Medicina e Engenharia;
    
  • Tipologia: Tipologia referente à área de concentração. Para Avaliação de Imóveis, as opções são:
    
    
    
    
  • Descrição do modelo: insira informações sobre a aplicação do modelo, qual a abrangência e para qual finalidade o modelo foi criado.
    
    

1.2. Definir as variáveis do modelo:

Nesta etapa de criação dos modelos, serão definidas as variáveis que compõe as hipóetes básicas. Poderão ser incluídas variáveis numéricas e alfanuméricas. Para incluir uma variável numérica ou alfanumérica, selecione a mesma da lista de variáveis, disponível ao lado direito da caixa de diálogo e depois clique no botão

É possível também criar uma nova variável, que não esteja na lista, utilizando a barra de ferramentas, conforme a seguir ilustrado:

• Clique com o mouse no primeiro ícone de + para incluir uma variável texto ou

• no segundo ícone de + para incluir uma variável numérica, que não esteja na lista de variáveis.

1.3. Classificar as variáveis do modelo:

As escalas das variáveis independentes devem ser criadas levando em consideração a seguinte ordem de prioridade:

• Quantitativas (são as variáveis que podem ser medidas ou contadas);
• Dicotômicas, Binárias ou Dummy (assumem somente dois valores);
• Proxy (escalas apropriadas de tabelas ou trabalhos científicos) e
• Qualitativas – Códigos Alocados, que devem iniciar com o código 1, utilizando números naturais e crescentes. O número 1 deve ser atribuído à pior característica.

Obs.: As variáveis de códigos alocados, as dicotômicas e as quantitativas que podem ser contadas, são variáveis discretas. A NBR 14.653-2 exige o atendimento à micro numerosidade para as variáveis de códigos alocados e para as dicotômicas.

1.4. Definir a senha para o modelo:

Ao finalizar a criação do modelo, é possível proteger o mesmo de possíveis alterações selecionando a opção “Modelo protegido por Senha”.

Marque a opção “Modelo protegido por senha”. Você poderá definir dois tipos de senha:

• Somente leitura (o arquivo pode ser visualizado se a senha não for fornecida durante a abertura do modelo);
• Acesso completo (para abrir o modelo é necessária a senha definida nesta etapa)

1.5. Digitando os dados da amostra e das projeções de valores:

Ao finalizar a criação do modelo, será exibida a caixa de diálogo ilustrada a seguir, solicitando a confirmação para o nome do modelo. O nome padrão é SisDEA1.



Os modelos do SisDEA possuem a extensão ".sda". Após salvar o modelo com o nome desejado, será disponibilizado o módulo de edição de dados.



Editando os dados da amostra e das projeções de valores (imóveis a serem avaliados):

2. RETORNANDO AO MENU MODELO / PROPRIEDADES

Para retornar ao menu Modelo | Propriedades, selecione a opção de Menu Modelo, e depois Propriedades.

3. RETORNANDO PARA A DIGITAÇÃO DOS DADOS DA AMOSTRA E DO(S) IMÓVEL(EIS) AVALIANDO(S)

Para retornar ao menu Dados | Editar Dados, selecione a opção de Menu Dados e depois selecione o primeiro botão da barra de ferramentas.

4. ANALISE EXPLORATÓRIA DOS DADOS DA AMOSTRA

• Uso da estatística descritiva:

• • Gráficos de dispersão (Exibir Variáveis)
  • Histogramas das variáveis
  • Medidas de tendência central, limites das variáveis e dispersão dos dados;
  • Identificação de dados e variáveis inconsistentes ou pouco representativas.

• No módulo exibir variáveis será possível:

• • Identificar erros de digitação;
  • Verificar se houve a extrapolação das variáveis independentes em relação aos atributos dos imóveis avaliando;
  • Identificar no gráfico de dispersão os pontos discrepantes para cada variável independente;
  • Identificar a tendência linear entre as variáveis independentes e a variável dependente. Por exemplo: A área total aumenta, o valor unitário deve diminuir. Se existir inversão, o problema pode estar na colinearidade ou na existência de pontos influenciantes.

5. CALCULO DA EQUAÇÃO DE REGRESSÃO

Para acessar o módulo de opções de cálculo, selecione a aba Ferramentas e em seguida o botão Calcular do grupo da Regressão Linear.

• Métodos de Cálculo da Regressão Linear

• • Todas as regressões possíveis – os modelos são obtidos com a combinação de todas as variáveis com todas as transformações selecionadas;
  • Simplificado – esta opção deve ser selecionada quando existir um número grande de variáveis e todas as transformações foram selecionadas (útil quando o cálculo da equação de regressão levar a um número muito grande de modelos e o tempo de espera pela resposta do programa também é grande);

• Restrição na escolha do modelo de regressão
  • Indique qual o sentido de correlação esperada de cada variável independente em relação à variável dependente. Caso a variável independente apresente um sentido contrário ao definido nesta etapa, ela será listada no módulo da equação na cor vermelha.

Obs. : A sugestão é iniciar com as transformações mais simples: x, 1/x e ln x. Todas as variáveis podem ser transformadas, incluindo as de códigos alocados. Entretanto, as variáveis dicotômicas e aquelas que apresentem valores 0 (zero) ou negativo, não serão transformadas. As dicotômicas não alteram o resultado da regressão e as demais não permitem transformações para a forma inversa e ln.
A estatística de DURBIN WATSON é específica para uso em séries temporais. A sua utilização está prevista para uso nas avaliações de empreendimento e não é exigida pela NBR 14.653-2, pois não se aplica à analise de “dados de corte transversal”.

• Cálculo dos Coeficientes
• Sugere-se utilizar o método dos mínimos quadrados para amostras com poucos dados; O método da máxima verossimilhança pode ser utilizado para grandes amostras (>> 60). A seleção do modelo deve preferencialmente ser fixada na opção pela "Estimativa".

Variável dependente

• Indique se a variável dependente foi definida como valor unitário ou total. Em seguida, informe qual é a variável que representa a área dos imóveis e que deverá ser utilizada na projeção de valores. Se a variável base não for definida, não será possível obter o valor total e unitário para a projeção de valores.
  
  

6. SELEÇÃO DO MODELO

• COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO – desejável que seja maior ou igual a 0,75, indicando que existe uma correlação variando de média a forte entre as variáveis independentes e a variável dependente. Se o coeficiente for menor de 0,75, sugerimos analisar as variáveis e os dados. Podem existir dados influenciantes, as escalas das variáveis independentes podem estar inadequadas ou houve a omissão de variáveis chaves.

TESTES FORMAIS – Definidos na NBR 14.653-2.

• Significância do modelo (f) Grau de Fundamentação
  • <= 1% III
  • <= 2 % II
  • < =5% I

• Significância das variáveis Nível de confiança Grau de Fundamentação
  • <= 10% >= 90% III
  • <= 20 % >= 80% II
  • <= 30 % >= 70% I

• Grau de Precisão (Amplitude do I.C. (N.C. 80%))
  • III ≤ 30%
  • II ≤ 40 %
  • I ≤ 50 %

• Verificar o sinal da variável: se é negativo ou positivo. Exemplo: a área aumenta o valor/m² não deve aumentar.

• DISTRIBUIÇÃO DOS RESÍDUOS

• • [ 68 , 90 , 95 ] => Sugestão [ 66 a 74, 85 a 95, 95 a 100]

Obs.: Os graus de precisão e de fundamentação não são mais afetados pelo uso de variáveis de códigos alocados, a partir da revisão de 2011 da parte 2 da NBR 14653.

7. ANALISE DA EQUAÇÃO – verificar o gráfico da função estimativa.

• Se houver inversão em uma ou mais variáveis independentes, estas serão exibidas na cor vermelho neste módulo. Os principais motivos podem ser:

a. pontos influenciantes (dados discrepantes para a variável);
b. colinearidade (auto grau de correlação linear entre as variáveis independentes); ou
c. omissão de variável chave no modelo.

O gráfico pode ser utilizado para a análise de variáveis qualitativas (códigos alocados ou ajustados), quantitativas e Proxy. Para as variáveis DICOTOMICAS a sugestão é verificar a coluna da elasticidade com a variável dependente.

No exemplo abaixo, para a variável Evento, que assume os valores 1 (venda) e 2 (Oferta), verifica-se que o fator oferta é de 9,02%.

8. Análise dos Resíduos

8.1 Resíduos da regressão

• HOMOCEDÁSTICO (verificar se no gráfico de resíduos da regressão o erro é constante, ou seja, os pontos estão espalhados sem nenhum desenho definido;
• RESÍDUO RELATIVO (coluna) - sugestão: valores normalmente abaixo de < 40 %;
• RESÍDUO RELATIVO (coluna) - sugestão: valores acime de 70%, testar o modelo sem o dado;

9. ADERÊNCIA

O módulo de aderência permite analisar dois gráficos:

• O primeiro, ou localizado à direita no canto superior, é o da Aderência entre os dados observados e os valores estimados. Este gráfico permite verificar com rapidez o poder de “predição” do modelo. O quanto o modelo ajustou-se aos dados coletados.

• O segundo gráfico é para verificar se houve aderência dos resíduos do modelo de regressão à distribuição normal, que está representada pela distribuição normal reduzida.

Neste módulo, é importante salientar que:

• O Laudo de Avaliação, na modalidade completo, deve ter anexado o Gráfico de Aderência (valores estimados x preços observados).
• Os pontos mais distantes da diagonal (linha amarela) são os dados mais discrepantes, e devemos analisar e dar a estes a maior atenção.
• O segundo gráfico exibe a curva normal reduzida permitindo verificar se a distribuição dos resíduos tende a se aproximar da distribuição normal:
  • Distribuição normal - [ 68 , 90 , 95 ].

10. PROJEÇÃO DE VALORES

• O “intervalo de confiança” é utilizado para medir a precisão da avaliação, ou para fazer estimativas (avaliações) intervalares.

• O “campo de arbítrio” é utilizado para arbitrar valores quando o imóvel avaliando apresentar uma ou mais singularidades. Ao utilizar o campo de arbítrio, será necessário apresentar a justificativa no laudo de avaliação.

• O valor final do laudo de avaliação deve ser arredondado em até 1%. A finalidade é retirar a idéia de exatidão de valores, já que os mesmos são estimativas e não medidas de valores.

11. EXPORTANDO OS DADOS PARA O EXCEL

Todos os dados e resultados podem ser exportados para a planilha Microsoft Excel, versão 2003 a 2010. Ao exportar os dados, é possível acessar a tabela de fundamentação da NBR 14653-2. Para exportar, selecione a opção Dados | Exportar, conforme ilustrado a seguir:

12. GERANDO RELATÓRIO SINTÉTICO DE VALORES

Os principais resultados estatísticos gerados pelo SisDEA podem ser editados em um arquivo compatível com o Microsoft Word. Selecione esta opção, conforme ilustrado abaixo, através do Menu Exibir | Resultados.