Para que os empreendedores tenham segurança na hora de aplicar seus recursos e assim obter os lucros compatíveis com as suas expectativas, é necessário que seja feita uma análise de viabilidade. Afinal, é ela que deve subsidiar a tomada de decisão em relação aos riscos do investimento. Através da realização dessa análise é possível conhecer as variáveis que podem interferir no negócio imobiliário.
Diante da importância desse processo, criamos este conteúdo com as principais informações sobre a análise de viabilidade para investimentos imobiliários. Aqui vamos falar sobre como ela é feita e como a tecnologia pode ajudar nesse processo. Confira a seguir e boa leitura.
Análise de viabilidade e vocação imobiliária: como fazer?
Para a realização de um empreendimento imobiliário, é necessário um alto índice de investimento. Com isso, é muito importante realizar um estudo concreto e detalhado sobre a viabilidade do projeto.
Dessa forma, tal análise deve conter informações relevantes, para que assim o investidor tenha um suporte confiável na hora de tomar a decisão sobre o investimento. Diante disso, a análise de viabilidade pode ser dividida em quatro etapas. Falaremos mais sobre cada uma a seguir:
Levantamento dos dados urbanísticos
Nesta etapa, órgãos públicos são consultados para diagnosticar os parâmetros de uso e ocupação, além do plano diretor vigente para o terreno em questão. Entre essas instituições temos: a Prefeitura Municipal da cidade onde o empreendimento será construído, a Secretaria de Urbanismo e Meio Ambiente, entre outros.
Assim, é realizado um levantamento de todos os tipos de empreendimentos que podem ser construídos no terreno. Nesse ponto entram características como à altura, potencial construtivo total do terreno, afastamentos, etc.
Estudo Mercadológico
O estudo mercadológico é a segunda fase do processo da análise de viabilidade. Ele tem como objetivo a identificação do melhor uso para para o terreno. Para isso, são levantados dados econômicos e sociais da cidade onde o empreendimento será construído. Esse levantamento é feito através de pesquisas digitais e entrevistas com os órgãos competentes.
Também é feito um estudo a respeito dos segmentos de mercado que se enquadram nos usos permitidos para o terreno. Alguns exemplos são a hotelaria, comercial (escritório, Shopping Center,etc.), residencial ou um projeto de uso misto.
Em seguida é feito um estudo de massa, composto por uma demonstração de áreas e unidades que irão constituir o projeto. A partir daí, é realizado o estudo de viabilidade econômica.
Estudo de Viabilidade Econômica
Nesta etapa, serão levantados todos esses aspectos teóricos com relação à obra e eles serão pautados por princípios da Engenharia Econômica. Alguns desses aspectos são:
- Custos envolvidos em toda a operação;
- Valor das unidades produzidas;
- Taxa Mínima de Atratividade;
- Comparação entre métodos diversos para realizar o projeto.
A partir daí é feita uma projeção de possíveis cenários de venda. Estes são classificados como otimista, realista ou pessimista. Além disso, é estipulada a duração e a velocidade de uma possível venda no decorrer do tempo. Com a análise de viabilidade em mãos será possível avaliar o potencial do retorno sobre o investimento.
Também é feita a projeção de fluxos de caixa, onde são levados em consideração todos os tipos de despesas envolvidas. Entre elas: compra, construção da infraestrutura, impostos e taxas. Ou seja, deve contemplar todos os custos e insumos para construção de um projeto hipotético.
Simulações de Monte Carlo
Além da análise dos cenários otimista, realista e pessimista, outra ferramenta poderosa nos estudos de viabilidade de investimentos imobiliários é a Simulação de Monte Carlo. Nessa simulação, são definidos parâmetros de variação para variáveis como receitas, despesas, prazos, etc., e, em seguida, são construídos milhares de cenários aleatórios combinando diferentes valores dessas variáveis.
Como resultado das Simulações de Monte Carlo, são gerados milhares de valores para os indicadores de viabilidade (VPL, TIR, dentre outros), permitindo uma análise probabilística dos cenários e a construção de intervalos de confiança. Com isso, os investidores têm muito mais segurança no momento de decidir pela viabilidade ou não do projeto.
Considerações finais sobre análise de viabilidade
Por último, mas não menos importante, são apresentadas as considerações finais, ou seja, as conclusões tiradas de acordo com toda a análise de viabilidade realizada. Nela serão apresentados indicadores financeiros para análise de investimento que irão guiar a tomada de decisão em relação ao investimento.
Estudo de vocação Imobiliária
E onde entra o estudo de vocação imobiliária? Geralmente ele é feito simultaneamente ao estudo de viabilidade. O processo é feito dessa forma, pois nada adianta ter uma análise sólida de viabilidade sem avaliar qual o melhor e mais vantajoso tipo construtivo para aquele espaço e localidade.
Nesse sentido, é importante dizer que o estudo de vocação imobiliária é um estudo que vai ajudar a definir as possibilidades construtivas mais indicadas para determinado lote ou terreno. Ela ajuda a mensurar as potencialidades desses ativos para que assim se possa chegar ao melhor retorno sobre investimento.
Ela vai considerar fatores como a localização e a infraestrutura presente na região onde se deseja construir o empreendimento. Dessa forma, se garante que o possível projeto irá seguir o padrão e a demanda do local.
É importante ressaltar que tal análise deve ser feita por profissionais capacitados da área de engenharia, arquitetura ou corretores imobiliários. Além disso, o mais indicado é que ela seja feita antes da compra do terreno.
Veja também: Análise de investimentos imobiliários: como fazer?
Análise de viabilidade: como um software pode ajudar na tomada de decisão?
Uma das dificuldades tanto de investidores do mercado imobiliário, quanto de incorporadoras e construtoras é obter dados completos e confiáveis para que possam tomar decisões assertivas a respeito de possíveis projetos. É nesse ponto que entra a tecnologia. Afinal, ela pode ajudar a reunir, processar, consolidar e centralizar dados, facilitando o acesso a essas importantes informações.
Dessa forma, optar por um software de avaliação de empreendimentos vai tornar os processos de análise mais ágeis, eficientes e precisos. Isso porque através dele será possível otimizar os processos e dar acesso a dados confiáveis de forma mais rápida.
O SisRenda é o software de avaliação de empreendimentos da Pelli Sistemas. Trata-se de uma plataforma de avaliação de empreendimentos imobiliários e de base imobiliária, capaz de dar suporte às análises de investimentos deste setor.
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