De maneira mais simples e básica, podemos definir um investimento como o sacrifício de um recurso que não será utilizado agora por acreditarmos na possibilidade de que ele irá gerar um montante maior no futuro. Contudo, como podemos saber qual investimento vai trazer esse retorno? É aí que entra a análise de investimentos.
Neste sentido, podemos dizer, de forma resumida, que a análise de investimento imobiliário é a aplicação de técnicas financeiras e contábeis com o objetivo de identificar a melhor opção de investimento dentre as possibilidades. Portanto, este é um importante processo quando falamos de investimento imobiliário.
Com essa questão em mente, decidimos preparar este conteúdo abordando as principais técnicas de análise de investimentos. Continue a leitura e confira as informações mais relevantes sobre o assunto.
Análise de investimentos: por que investir no mercado imobiliário?
Para que o investimento imobiliário valha a pena é preciso que você saiba como investir de forma correta. Afinal, investir em imóveis pode trazer diversos benefícios. O principal deles é o alto potencial de valorização e a garantia de que o mercado está sempre ativo, uma vez que a busca por imóveis vai sempre existir. É verdade que existem altos e baixos no mercado, porém uma transação feita no momento certo pode gerar um lucro bastante interessante.
Contudo, é preciso avaliar bem o investimento para saber se o mesmo irá valer a pena de acordo com seu perfil de investidor. Isso porque existem diversas formas de investir neste mercado, como, por exemplo, imóveis físicos, títulos financeiros e fundos de investimentos imobiliários. Cada uma delas conta com características próprias, com vantagens e riscos distintos.
Diante disso, é preciso atenção e uma criteriosa avaliação para que o investimento valha mesmo a pena e você lucre com o mercado imobiliário.
O que considerar na análise de investimentos imobiliários e quais indicadores podem ser usados?
Para a realização de uma análise de investimentos imobiliários podem ser aplicados uma série de indicadores de viabilidade econômica, desde os mais simples até os mais complexos. Contudo, existem três deles que acabam se destacando, uma vez que são mais utilizados pelos investidores. São eles:
Valor presente líquido (VPL)
O valor presente líquido é o indicador mais utilizado nas análises de viabilidade de investimentos, pois considera uma taxa mínima de atratividade para trazer a valor presente os fluxos de caixa futuros estimados para o investimento.
A taxa mínima de atratividade, também conhecida como taxa de desconto, pode ser determinada de diversas formas e deve considerar aspectos importantes relacionados ao:
- Objetivo final do investimento;
- À natureza do negócio;
- Ao custo efetivo do capital, dentre outros.
Apesar de ser uma técnica mais sofisticada de orçamento de capital, sua utilização é bastante simples. Nos casos em que o VPL for maior que zero, o investimento pode ser considerado viável, pois os retornos proporcionados serão capazes de remunerar o investidor e retornar o capital investido inicialmente.
Quando o VPL for menor do que zero o investimento será considerado inviável, ou seja, os rendimentos futuros serão insuficientes para atingir rentabilidade superior à taxa mínima de atratividade.
Por fim, se o VPL calculado for igual a zero, o investimento não resultará nem em lucro nem em prejuízo de capital. Contudo, esse resultado pode indicar que o custo de oportunidade será comprometido.
Taxa interna de retorno (TIR)
A Taxa Interna de Retorno (TIR), assim como o VPL, é um indicador muito popular nas análises de viabilidade de investimentos. Como a TIR corresponde à taxa de desconto que gera um VPL igual a 0, podemos dizer que esse indicador vai refletir os rendimentos reais gerados pelo investimento em determinado período.
Com isso, é possível concluir que a TIR complementa a análise de VPL e torna o processo de análise de investimentos imobiliários mais sofisticado, pois com a aplicação da TIR é possível realizar comparações de investimentos de categorias diferentes.
A interpretação desse indicador também é bastante simples. Para que o investimento seja considerado viável é necessário que a TIR seja superior à taxa mínima de atratividade, enquanto uma TIR menor que a TMA indica um investimento inviável.
Payback
O Payback determina o tempo de retorno de um investimento, ou seja, o período necessário para que o valor investido inicialmente seja recuperado. Apesar de ser considerado um indicador mais básico para análise de viabilidade de investimentos financeiros, sua simplicidade e eficácia fazem com que seja um dos mais utilizados.
Para qualquer investimento, quanto maior for o período de tempo necessário para se recuperar o valor investido inicialmente, menor será a sua atratividade. Dessa forma, o payback é um indicador que ajuda a determinar o risco do investimento, já que o período de retorno é proporcional à liquidez do mesmo.
Existem duas formas para calcular o payback do investimento, sendo a primeira pelos valores nominais do fluxo de caixa (payback simples) e a segunda considerando os valores descontados pela taxa mínima de atratividade (payback descontado). Do ponto de vista prático, o payback descontado é o mais indicado nas análises de investimento, justamente por considerar a taxa de desconto do fluxo de caixa.
É fundamental ressaltar que nunca devemos tomar uma decisão de investimento baseada na análise isolada de apenas um desses indicadores. Essas análises devem ser sempre realizadas em conjunto, pois mesmo que apresente VPL e TIR atrativos, o investimento pode ser inviável por apresentar um payback muito grande.
Como um software de avaliação de imóveis pode ajudar?
Com o uso de um software de avaliação de empreendimentos imobiliários é possível otimizar as análises de investimento. Isso porque o uso do sistema permitirá que os processos envolvidos na avaliação sejam otimizados.
Para completar, o software possibilita a análise integrada de diversos indicadores de viabilidade para a obtenção de informações mais confiáveis, assim como contribui para a economia de tempo e dinheiro, que podem ser reinvestidos na própria operação. Consequentemente, haverá uma ganho em produtividade e na eficiências das atividades essenciais para o processo.
O SisRenda, software da Pelli Sistemas, é um sistema de avaliações de empreendimentos imobiliários e de base imobiliária e que também dá suporte às análises de investimentos deste setor. Quer saber mais? Entre em contato com a gente e conheça melhor essa importante ferramenta.
