Uma das dúvidas mais comuns na avaliação imobiliária diz respeito à classificação das variáveis. De um modo geral, podemos dividir as variáveis em dois grupos, as quantitativas e as qualitativas, que, por sua vez, subdividem-se em outros cinco tipos. Para esclarecer essa questão, vamos relembrar os diferentes tipos de variáveis que utilizamos na avaliação de imóveis.
Avaliação imobiliária: tipos de variáveis
Existem dois grupos de variáveis muito utilizados na avaliação imobiliária, que dividem-se em:
Variáveis Quantitativas
São aquelas que podem ser medidas ou contadas, como as áreas, quantidade de dormitórios, quantidade de suítes, dentre outras;
Variáveis Qualitativas
São aquelas que não podem ser medidas ou contadas, mas apenas ordenadas ou hierarquizadas de acordo com os atributos do imóvel, como o padrão de acabamento, a localização, o estado de conservação, dentre outras. As variáveis qualitativas subdividem-se em 5 tipos:
- Dicotômicas: Também conhecidas como variáveis binárias ou “dummies”, as variáveis dicotômicas são aquelas que assumem apenas dois valores, sendo 0 ou 1 os mais usuais;
- Proxy: Variáveis cujas escalas são utilizadas para substituir outras de difícil mensuração, desde que guardem relação de pertinência entre si (por exemplo, utilizar a renda média para representar a localização do imóvel);
- Códigos Alocados: Variáveis construídas a partir de escalas lógicas e ordenadas para diferenciar as características qualitativas dos imóveis;
- Códigos Ajustados: Variáveis cujas escalas são extraídas diretamente dos elementos amostrais originais. Para isso, é criado um modelo de regressão auxiliar que utiliza variáveis dicotômicas para representar cada atributo que se deseja retratar na escala;
- Codificação Binária: Grupo de variáveis dicotômicas que trabalham em conjunto para representar determinados atributos dos imóveis.
Existe uma ordem de prioridade para classificação das variáveis na avaliação imobiliária?
A partir destas definições, podemos notar que a grande diferença entre as variáveis quantitativas e qualitativas está na subjetividade das escalas, uma vez que as variáveis quantitativas podem ser facilmente medidas ou contadas, e as qualitativas precisam ser ordenadas ou hierarquizadas por meio de escalas que, não necessariamente, retratam a exata magnitude das características sendo representadas.
Pensando nesse aspecto, o item 8.2.1.2.2 da NBR 14.653-2 sugere, sempre que possível, a adoção de variáveis quantitativas na modelagem, pois suas escalas são isentas de subjetividade. Porém, quando for necessário utilizar variáveis qualitativas, o que ocorre com muita frequência, há uma ordem de prioridade que a norma recomenda observar.
Variáveis Dicotômicas
Em primeiro lugar temos as variáveis dicotômicas ou combinações de variáveis dicotômicas (codificação binária). Nesses tipos de variável a subjetividade da escala é significativamente reduzida, pois ela geralmente representa se o imóvel possui ou não determinado atributo. As formas mais usuais de construção das escalas das variáveis dicotômicas se baseiam em condições booleanas, como “sim” ou “não”, “possui” ou “não possui”, “maior que” ou “menor que”, etc.
Proxy
Em seguida temos as variáveis Proxy. Como as escalas dessas variáveis são construídas a partir de indicadores publicados ou inferidos em outros estudos de mercado, sua subjetividade também é reduzida, ainda que seja maior do que das dicotômicas.
Códigos Ajustados
O terceiro tipo na ordem de prioridade são as variáveis de códigos ajustados, cuja escala é construída a partir dos coeficientes das variáveis dicotômicas utilizadas em um modelo de regressão auxiliar para representar cada um dos atributos que se deseja retratar. Esses ajustes são feitos para que a escala da variável fique mais adequada e explique satisfatoriamente a variação nos preços em função da variação no atributo representado.
Códigos Alocados
Por fim, temos as variáveis de códigos alocados, cuja escala apresenta maior subjetividade. Isso ocorre pois os códigos alocados sempre são constituídos por números inteiros, crescentes e consecutivos iniciados em 1, independentemente do estejam representando.
É importante ressaltar que essa ordem de prioridade é apenas uma sugestão da norma e não representa uma obrigação. Como na grande maioria das avaliações a quantidade de dados coletados não é tão grande, acaba sendo inviável utilizar muitas variáveis dicotômicas no modelo, pois torna-se cada vez mais difícil atender à micronumerosidade. Além disso, muitas vezes as escalas proxy estão defasadas ou são difíceis de serem encontradas, inviabilizando sua utilização. Portanto, o mais importante é usar o bom senso e construir as variáveis de acordo com as particularidades de cada trabalho.
Veja também: Como fazer análise de viabilidade para investimentos imobiliários?
Avaliação imobiliária: qual é a melhor ferramenta para avaliação imobiliária?
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