Engenheiros Civis e Arquitetos que buscam trabalhar com avaliações de imóveis, em sua grande maioria, buscam os credenciamentos de entidades voltadas para esse ramo, em especial os bancos, uma vez que eles são os principais demandantes de avaliações em nível nacional. Porém, durante a coleta de dados, criação do modelo estatístico e elaboração do Laudo, o avaliador normalmente se depara com diversas dúvidas e dificuldades que geram ansiedade e angústia.
A Norma de Avaliações, a NBR 14.653
A norma é bastante categórica em relação à maioria dos seus itens. Dessa forma, as análises relacionadas a esses tópicos não estão sujeitas a margem de interpretação, tanto por parte do contratante, quanto do contratado. Por exemplo, se o modelo apresentado no laudo de avaliação apresentar significância acima de 30% para pelo menos um dos regressores, a norma determina que o trabalho não poderá ser enquadrado quanto ao grau de fundamentação
Entretanto, os itens que apresentam um teor subjetivo atrelado a sua análise são os que mais frustram as tentativas dos profissionais que buscam adentrar o mundo das avaliações. Neste blog iremos expor três das principais causas de rejeição de laudos de avaliação pelos contratantes.
Segundo o item 8.2.1.2.2 da NBR 14.653, “as variáveis devem ser escolhidas com base em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes na explicação do comportamento da variável explicada e vice-versa”. Apesar da norma não especificar quais variáveis deverão ser utilizadas, muitas vezes os contratantes recusam o credenciamento por julgarem necessário que certos atributos fossem analisados na modelagem. Para evitar essa situação, a sugestão é coletar a maior quantidade de características possíveis dos imóveis pesquisados, mesmo que nem todas sejam utilizadas no modelo. Dessa forma, o profissional demonstra que estudou diversos aspectos dos bens e evita a recusa do trabalho por algum problema relacionado à escolha das variáveis. Só não se esqueça de justificar no laudo o motivo de parte dos atributos não terem sido utilizados na modelagem.
Outro ponto sensível e de grande contestação dos credenciados, diz respeito ao item 8.2.1.4.1 da NBR 14.653, o qual determina que “a qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a correta identificação dos dados de mercado”. Como sabemos, as fontes de pesquisa geralmente informam apenas o bairro e o município dos imóveis, por isso muitos profissionais incluem somente essas informações sobre a localização dos dados e acabam tendo os laudos recusados, uma vez que os contratantes julgam que o bairro e o município não são suficientes para a correta identificação dos dados de mercado. A solução ideal para evitar este problema é coletar o endereço completo de todos os dados pesquisados, ou seja, Logradouro, Nº e Nº da unidade, por exemplo, Rua Pelli Sistemas, nº 01, apartamento 101. É importante ressaltar que a maioria dos contratantes geralmente aceita dados sem a indicação do número da unidade, mas podem existir casos em que isso seja contestado.
Coleta de dados na modelagem estatística
Além da atenção na coleta de dados e na modelagem estatística, é imprescindível que as informações dispostas no laudo sejam as mais claras e fundamentadas possíveis. Por exemplo, o item 10.1 da NBR 14.653 diz: “O laudo de avaliação completo deve conter, para o método comparativo direto de dados de mercado, a descrição das variáveis do modelo, com a definição do critério de enquadramento de cada uma das características dos elementos amostrais. A escala utilizada para definir as diferenças qualitativas deve ser especificada de modo a fundamentar o correto agrupamento dos dados de mercado”. No caso das variáveis de códigos alocados, as quais normalmente apresentam certo nível de subjetividade, as escalas definidas pelos avaliadores, tomadas com base nos seus conhecimentos prévios de engenharia e no mercado em questão, podem ser contestadas pelos contratantes mediante a justificativa de que a escala não foi criada corretamente. A melhor forma de evitar esse risco é construir a escala das variáveis com base publicações técnicas, como livros, artigos e trabalhos científicos, normas técnicas, trabalhos de órgãos especializados em engenharia, como os SINDUSCONS e IBAPES, dentre outros.
Podemos perceber que o trabalho para criar um laudo de avaliação o mais completo possível é complexo e extenso. Por mais que no dia a dia das avaliações esse nível de rigorosidade será raramente vista, principalmente devido ao tempo escasso que os profissionais têm em mãos para finalizar a avaliação, é de extrema importância que os primeiros trabalhos entregues aos contratantes estejam bem desenvolvidos e fundamentados, pois eles serão como um currículo da empresa e uma possível porta de entrada para o mundo das avaliações.
Curso de Estatística Aplicada a Avaliação de Imóveis
Ainda está inseguro quanto aos conceitos que envolvem as avaliações? A Pelli Sistemas Engenharia disponibiliza na sua homepage cursos de Inferência Estatística Aplicada a Avaliação de Imóveis que têm auxiliado diversos engenheiros e arquitetos a se credenciarem nas principais entidades demandantes de avaliação.
