Hoje vamos falar sobres as diferenças entre o Método Evolutivo e o Método Involutivo na Avaliação Imobiliária, métodos que estão definidos na Norma Brasileira de Avaliação de Bens, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas – a NBR 14653.
Ao realizar uma avaliação imobiliária, a escolha do método adequado desempenha um papel crucial na obtenção de resultados precisos e confiáveis. Os três principais métodos utilizados nesse campo da engenharia / arquitetura são: o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado (MCDDM), o Método Evolutivo e o Método Involutivo. Cada um com suas próprias abordagens e aplicabilidades distintas. Sobre o MCDDM abordaremos em outra oportunidade. Vamos ver as definições do Método Evolutivo e Involutivo.
Método Evolutivo: Desmembrando os Componentes
O Método Evolutivo adota uma abordagem minuciosa, em que a propriedade é dividida em seus componentes individuais, como terreno, construção e infraestrutura. Diferentemente do Método Comparativo, que se baseia em propriedades semelhantes, o Evolutivo avalia cada aspecto separadamente, considerando os custos de reprodução e substituição de cada componente. Esse método é especialmente útil quando não existem propriedades comparáveis disponíveis ou quando se deseja analisar detalhadamente cada parte da propriedade.
Método Involutivo: Explorando Cenários Hipotéticos
Por outro lado, o Método Involutivo adota uma abordagem mais voltada para cenários hipotéticos. Aqui, a avaliação é realizada definindo um empreendimento compatível com a propriedade em estudo e com a legislação em vigor. As condições do mercado são abordadas de forma que propiciem o maior valor de mercado para o bem que está sendo avaliado. Isso é especialmente valioso ao avaliar terrenos e propriedades em áreas de incorporação imobiliária. O Método Involutivo considera a viabilidade técnico-econômica-financeira e fornece insights sobre os cenários viáveis para comercialização da propriedade.
Quando Aplicar o Método Evolutivo ou o Método Involutivo
A escolha entre o Método Evolutivo e o Método Involutivo depende das características da propriedade e dos objetivos da avaliação. O Evolutivo se destaca em propriedades únicas, onde não há propriedades comparáveis, e quando se deseja analisar cada componente detalhadamente. Já o Involutivo é mais indicado para propriedades em regiões de incorporação imobiliária, permitindo explorar diferentes cenários de comercialização.
Apoio Tecnológico e Aprofundamento com Cursos
Para otimizar esses métodos, a tecnologia desempenha um papel fundamental. Os softwares especializados da Pelli Sistemas Engenharia, como o SisDEA. O SisDEA auxilia na determinação do valor do terreno pelo comparativo, considerando que o método evolutivo é um método composto (custos / comparação). E o SisRenda deve ser utilizado para o Método Involutivo, realizando o estudo de viabilidade perfeito para análise do projeto a se empreender. Estes softwares agilizam o processo de avaliação e melhoram a precisão dos resultados da avaliação. Além disso, a capacitação por meio de cursos especializados também é essencial. O curso de Avaliação de Empreendimentos aborda o Método Involutivo, Evolutivo e da Capitalização da Renda.
