Variável área invertida

[Rogerio Leite]

Prezados Senhores,

Faço avaliação ha algum tempo e tenho um "problema" recorrente: Variável área invertida.

Em alguns casos, consigo "reverter" o problema e a variável área acaba ficando inversamente proporcional ao valor unitário.
Em outros casos, por mais que eu trabalhe no modelo, com dados confiáveis, a variável continua diretamente proporcional.

Pergunta: A variável área tem que ser NECESSARIAMENTE inversamente proporcional ao valor unitário? Refiro-me ao sinal da equação na função estimativa e não ao gráfico de análise das variáveis (valor unitário x área).

[pelli]

Não necessáriamente, mas considerando o modelo de preços hedônicos e a formação dos preços, quanto mais quantidade você adquire de um determinado produto, menor o preço unitário a ser pago naquele produto. Neste caso, quanto mais área eu adquirir, menor o preço por metro quadrado.

[Rogerio Leite]

Então um modelo com vários dados e que a variável área não está inversamente proporcional ao valor unitário pode revelar que aquele mercado local é mais movimentado por investidores, ou por compradores que não pretendem usufruir o bem?

[pelli]

É uma conclusão que somente poderá ser adotada caso o avaliador conheça bem o mercado. Mas a princípio, se o mercado é de investidores, o aproveitamento do terreno pode indicar a necessidade de incluir outras variáveis no modelo.

[Filippo]

Rogerio, bom dia.
Pode acontecer também de em uma determinada amostra os imóveis com área pequena possuírem valores unitários tão mais altos que imóveis com áreas maiores e que o valor total do imóvel menor fique maior que o valor total do imóvel maior, uma inconsistência a principio, mas já observei este tipo de mercado (salas para cursos de curta duração), isso gera uma inversão na variável independente "área" mas é plenamente justificável se os demais parâmetros do SisRen foram atendidos.