A verificação adequada do fator de comercialização é essencial para a fundamentação das avaliações que utilizam o método evolutivo, especialmente em imóveis atípicos ou com pouca representatividade no mercado.
ÍNDICE
O que é o fator de comercialização?
A NBR 14.653-1:2019 define o fator de comercialização como a razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo total de reedição. Esse fator pode ser maior, igual ou menor que 1, dependendo das características do imóvel e das condições de mercado.
Nas avaliações realizadas pelo método evolutivo, ele é aplicado para ajustar o custo de reedição ao valor de mercado, permitindo a obtenção de resultados mais alinhados à realidade. Quando mal estimado ou arbitrado de forma genérica, o fator de comercialização pode comprometer toda a avaliação.
Quando o método evolutivo deve ser utilizado?
A norma técnica recomenda a preferência pelo método comparativo direto de dados de mercado. No entanto, há situações em que essa abordagem não é viável, como na avaliação de imóveis atípicos, galpões industriais ou com poucas referências comerciais disponíveis.
Nesses casos, o método evolutivo se torna a alternativa mais adequada, desde que o fator de comercialização seja estimado com base em dados reais, considerando o custo do terreno, o custo da edificação e o comportamento de mercado.
Estudo de casos reais: variações no fator de comercialização
Um estudo conduzido por Eduardo Tadeu Pôssas Vaz de Mello, com coautoria de Antônio Cláudio Andrade Brum e Igor Almeida Fassarella, analisou imóveis residenciais e comerciais avaliados por meio do método evolutivo. A partir da divisão entre o valor de mercado e o custo total de reedição, foram apurados fatores de comercialização reais, com resultados que evidenciam a influência de variáveis como localização, padrão construtivo, idade e tipologia.
Entre os destaques, observou-se:
- Um fator de 2,68 para um imóvel comercial localizado no bairro Leblon (RJ), região tradicional e altamente valorizada;
- Um fator de apenas 0,98 para imóvel semelhante, da mesma empresa, localizado na Barra da Tijuca (RJ), evidenciando o impacto da localização;
- Em imóveis residenciais de alto padrão em Belo Horizonte, os fatores variaram entre 1,26 e 2,02, enquanto imóveis mais antigos ou em bairros menos atrativos apresentaram fatores inferiores a 1.
Esses resultados reforçam que o fator de comercialização é extremamente sensível às características individuais de cada imóvel e que não deve ser estimado com base em médias genéricas ou tabelas fixas.
Por que é essencial verificar o fator de comercialização?
A adoção de fatores arbitrários, sem embasamento técnico e mercadológico, pode levar a distorções significativas no valor de mercado do imóvel avaliado. Embora análises estatísticas possam ser utilizadas como apoio, a norma técnica não permite que sejam o único critério da avaliação, especialmente quando há insuficiência de dados ou extrapolação de variáveis.
A prática profissional deve estar baseada na verificação concreta desse fator, considerando o cenário local e o momento da avaliação.
Formação técnica: um diferencial para o avaliador
A importância da correta aplicação do fator de comercialização é um dos temas abordados em nosso curso Método Evolutivo, Involutivo e Capitalização da Renda. A formação proporciona uma abordagem teórica e prática das avaliações baseadas nos métodos do custo e da renda, com exemplos reais e foco na correta interpretação dos resultados.
Profissionais que buscam maior precisão em seus laudos e alinhamento com as normas técnicas encontram nesse curso uma oportunidade para aprofundar seus conhecimentos e se diferenciar no mercado.
Conclusão
A determinação do fator de comercialização é um passo crítico nas avaliações feitas pelo método evolutivo. Longe de ser uma variável fixa ou arbitrária, ela deve ser determinada com base em dados reais, atualizados e representativos do mercado. A precisão nesse ponto contribui significativamente para a qualidade, segurança e confiabilidade dos laudos de avaliação.Referência Bibliográfica:
MELLO, Eduardo Tadeu Pôssas Vaz de; BRUM, Antônio Cláudio Andrade; FASSARELLA, Igor Almeida. A importância da determinação correta do fator de comercialização nas avaliações realizadas pelo método evolutivo. In: Coletânea Técnica de Avaliações e Perícias – Boletins Técnicos baseados no estado da arte e normas técnicas aplicáveis, 2014
