Compreenda a Importância dos Intervalos de Confiança e Predição na Avaliação de Imóveis
A avaliação de imóveis é um campo que frequentemente gera dúvidas e debates entre engenheiros e arquitetos avaliadores. A norma técnica NBR 14653 – Avaliação de Bens, da ABNT, define os conceitos de Intervalo de Confiança e Intervalo de Predição, porém a interpretação e aplicação prática podem ser complexas. Este artigo aborda esses conceitos de maneira técnica e objetiva, além de destacar suas aplicações práticas na avaliação de imóveis.
Índice
Intervalo de Confiança (IC)
O Intervalo de Confiança (IC) é definido pela norma NBR 14653-2/ABNT como o “intervalo de valores dentro do qual está contido o parâmetro populacional com determinada confiança”. Em avaliações imobiliárias, o IC determina os limites (superior e inferior) entre os quais o valor médio do mercado, baseado em dados amostrais, estará contido com um nível de confiança predefinido, que é de 80% para avaliação de imóveis urbanos.
Importância do Intervalo de Confiança:
Estimativa de Preço de Mercado: O IC é utilizado para estimar os limites do preço de mercado dos imóveis cujas características quantitativas e qualitativas estão dentro das fronteiras dos dados amostrais. Por exemplo, se as áreas dos terrenos variam entre 360 m² e 1.440 m², e o terreno em avaliação possui uma área de 720 m², os limites do IC são adequados para delimitar o preço do imóvel naquele mercado.
Classificação da Precisão da Avaliação: A precisão da avaliação obtida com o modelo inferencial é definida com base na amplitude do IC, conforme o item 9.2.3 da norma NBR 14653-2. Um intervalo de confiança mais estreito indica uma maior precisão.
Arbitramento do Valor Pontual: Em situações onde não houver dados confiáveis ou suficientes sobre preços de imóveis vendidos / transacionadas e assemelhados ao imóvel avaliando, os avaliadores frequentemente utilizam imóveis em oferta. Nesses casos, até o limite inferior do CA, pode ser adotado o valor pontual da avaliação, pois os preços em oferta tendem a sofrer descontos durante as vendas efetivas.
Cálculo do Intervalo de Confiança
A equação para calcular os limites do IC em uma regressão linear múltipla é complexa e depende das características quantitativas da amostra. De maneira simplificada, envolve a média estimada dos preços dos imóveis e a variância dos dados amostrais, ajustada pelo nível de confiança desejado.
Intervalo de Predição (IP)
O Intervalo de Predição (IP), também chamado de Intervalo de Previsão, é definido pela norma NBR 14653-2/ABNT como a “estimativa de um intervalo de valores, a partir de dados de mercado observados, dentro do qual novos dados do mesmo contexto estarão contidos, com determinada probabilidade”. O IP é utilizado quando se deseja obter o intervalo de preços a serem praticados para o imóvel a ser avaliado.
Quando Utilizar o Intervalo de Predição:
A utilização do IP é de escolha exclusiva do demandante do laudo de avaliação. Assim, para saber se você deve utilizar o IP, consulte a área técnica do demandante do serviço de avaliação.
Cálculo do Intervalo de Predição
A equação para determinar o IP é semelhante à do IC, mas inclui a variância do modelo somada a S(Yh). Esta adição torna o IP mais amplo que o IC, refletindo a maior incerteza ao prever valores para novas observações.
Formação e Treinamento de Avaliadores de Imóveis
Para atuar na avaliação de imóveis, é crucial possuir a formação e treinamentos adequados. A maioria dos contratantes exige que avaliadores de imóveis tenham pelo menos um diploma de ensino superior em engenharia civil, arquitetura, engenharia florestal, agronomia ou áreas correlatas, dependendo do tipo de imóvel (urbano ou rural). Em alguns casos, é necessário um diploma de pós-graduação.
Cursos de Avaliação de Imóveis na Pelli Sistemas Engenharia
Além da educação formal, os avaliadores devem completar treinamentos específicos em avaliação de imóveis, utilizando técnicas de regressão linear e inferência estatística. A Pelli Sistemas Engenharia, com mais de 25 anos de experiência no mercado, oferece cursos de alta qualidade que estão em conformidade com a norma NBR 14653.
Por Que Escolher a Pelli Sistemas?
Experiência e Credibilidade: Com mais de 25 anos no mercado, a Pelli Sistemas conta com um corpo técnico altamente qualificado.
Direção Técnica de Excelência: O diretor técnico da Pelli Sistemas foi concursado da Caixa Econômica Federal por mais de 30 anos e atuou como instrutor dos cursos de avaliação daquela instituição.
Desenvolvimento de Softwares de Referência: A Pelli Sistemas desenvolveu os softwares SISDEA e SISRENDA, que são amplamente utilizados no mercado de avaliação de imóveis.
