A avaliação de imóveis é uma prática essencial no mercado imobiliário, fornecendo informações valiosas para proprietários, compradores, investidores e instituições financeiras. Dentre os diversos métodos disponíveis, o “Método Evolutivo” se destaca como uma técnica versátil e eficaz na composição do valor total de um imóvel. Neste artigo, vamos explorar o que é o Método Evolutivo e como ele pode ser aplicado na avaliação de imóveis.
O que é o Método Evolutivo?
O Método Evolutivo é uma metodologia de avaliação de imóveis que permite a composição do valor total do imóvel através da combinação de diferentes métodos. Basicamente, ele envolve a avaliação separada do terreno e da construção, considerando suas particularidades e características específicas.
Passo a Passo do Método Evolutivo
- Avaliação do Terreno: O primeiro passo no Método Evolutivo é determinar o valor do terreno. Isso pode ser feito utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que busca informações de imóveis semelhantes vendidos recentemente na mesma região. Caso não haja dados suficientes disponíveis, pode-se recorrer ao Método Involutivo para determinar o valor do terreno.
- Avaliação das Benfeitorias: Após avaliar o terreno, o próximo passo é avaliar as benfeitorias (construções) existentes no imóvel. Isso pode ser feito através do Método Comparativo Direto de Custo ou pelo Método da Quantificação de Custo. Esses métodos buscam estimar o custo necessário para reproduzir as benfeitorias em condições semelhantes às existentes no imóvel avaliado.
- Composição do Valor Total: Com o valor do terreno e o custo das benfeitorias determinados, o valor total do imóvel é obtido pela soma desses dois elementos, multiplicado pelo fator de comercialização. O fator de comercialização é um ajuste que leva em conta a conjuntura do mercado na época da avaliação.
Quando utilizar o Método Evolutivo?
O Método Evolutivo pode ser uma excelente opção em diversas situações, como:
- Escassez de Dados de Mercado: Quando não há informações suficientes disponíveis para aplicar o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o Método Evolutivo pode ser uma alternativa viável para obter o valor do terreno e das benfeitorias.
- Obtenção de Valores Individuais: O Método Evolutivo também pode ser empregado quando se deseja obter o valor do terreno ou o custo de reedição das benfeitorias a partir do conhecimento do valor total do imóvel.
Laudos de Avaliação com Método Evolutivo (com uso de inferência estatística)
Quando elaborar laudos de avaliação com a utilização do Método Evolutivo, é essencial seguir as diretrizes estabelecidas pela NBR 14653-2. Isso inclui a coleta de dados precisa e abrangente sobre o terreno e as benfeitorias, a utilização de fontes confiáveis de informações, e a análise fundamentada dos valores obtidos.
Conclusão
O Método Evolutivo é uma técnica valiosa na avaliação de imóveis urbanos, permitindo uma análise minuciosa do valor do terreno e das benfeitorias. Sua aplicação exige conhecimento técnico e adesão às diretrizes estabelecidas pela NBR 14653-2 para garantir laudos de avaliação confiáveis e embasados. Ao considerar o Método Evolutivo, os avaliadores podem oferecer informações valiosas para as partes envolvidas no mercado imobiliário, contribuindo para tomadas de decisão informadas e estratégicas.
