O Fator de Comercialização é uma ferramenta essencial na avaliação de imóveis, especialmente quando se trata de propriedades atípicas ou empreendimentos que não possuem muitas referências de mercado. Ele desempenha um papel fundamental ao relacionar o valor de um imóvel com seu custo de produção. Neste artigo, exploraremos a importância desse fator na avaliação imobiliária, seu cálculo e como ele pode auxiliar na análise de viabilidade de empreendimentos.
O que é o Fator de Comercialização?
O Fator de Comercialização, também conhecido como Terceiro Componente ou Vantagem da Coisa Feita, é uma métrica que relaciona o valor de mercado de um imóvel ao seu custo de reprodução ou substituição. Essa relação pode ser maior ou menor que 1, dependendo das condições do mercado no momento da avaliação.
Por que o Fator de Comercialização é Importante?
Avaliação de Imóveis Atípicos: Em situações em que não existem imóveis semelhantes no mercado para comparação direta, o Fator de Comercialização utilizado no Método Evolutivo, definido na norma de avaliação de bens da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, permite uma avaliação mais precisa, se aproximando do valor de mercado do bem avaliando.
Análise de Viabilidade: Investidores e empreendedores imobiliários podem usar o Fator de Comercialização para estimar o valor pelo qual seu imóvel será absorvido pelo mercado e calcular a margem de lucro esperada. Isso fornece informações cruciais para avaliar a viabilidade econômica de um empreendimento.
Como Calcular o Fator de Comercialização?
O cálculo do Fator de Comercialização é feito por meio do Método Evolutivo, que envolve os seguintes passos:
- Determine o valor de mercado do imóvel por meio de pesquisa de venda ou ofertas de imóveis semelhantes na região.
- Calcule o custo total de reprodução, que é a soma do valor do terreno com o custo de reprodução da construção.
- O Fator de Comercialização é obtido dividindo o valor de mercado pelo custo total de reprodução.
Teste de Chauvenet
Em qualquer amostra de dados, pode haver valores discrepantes que não devem ser ignorados, pois podem conter informações importantes. O Teste de Chauvenet é uma técnica usada para identificar e, se necessário, excluir esses dados discrepantes.
O teste envolve calcular o desvio de cada dado em relação à média da amostra, dividir esse desvio pelo desvio padrão da amostra e comparar o resultado com valores críticos. Se o valor calculado for maior que o indicado na tabela de valores críticos, o dado é considerado discrepante e pode ser excluído da análise.
Evolução do Conceito
O conceito de Fator de Comercialização tem evoluído ao longo do tempo. Inicialmente, era calculado com base em metade do custo da construção, mas agora são considerados fatores como economia de escala, taxas de comercialização, lucro e taxas de aplicação de capital, tornando o cálculo mais preciso e adaptado à realidade do mercado.
Conclusão
O Fator de Comercialização desempenha um papel crucial na avaliação de imóveis, especialmente em cenários complexos. Ele permite que os avaliadores determinem o valor de mercado de imóveis que não têm muitas referências comparativas. Além disso, auxilia investidores na análise de viabilidade de empreendimentos imobiliários. Com a evolução dos conceitos e técnicas, o Fator de
Comercialização se tornou uma ferramenta mais precisa e adaptável às condições do mercado atual.
Portanto, ao realizar avaliações imobiliárias, é essencial considerar o Fator de Comercialização como uma parte fundamental do processo, garantindo avaliações mais precisas e confiáveis, mesmo em situações desafiadoras de mercado.
