A tabela de fundamentação do método involutivo estabelece critérios para avaliar a robustez e a qualidade das avaliações realizadas. Cada item descrito possui diferentes graus de fundamentação (I, II e III), refletindo o nível de detalhamento e a confiabilidade das informações utilizadas na avaliação. A seguir, explicamos cada ponto da tabela:
Índice
1. Nível de Detalhamento do Projeto
- Grau III: Anteprojeto ou projeto básico – Inclui desenhos técnicos detalhados, especificações de materiais e métodos construtivos, além de um orçamento preliminar. Este nível de detalhamento permite uma avaliação mais precisa e fundamentada.
- Grau II: Estudo preliminar – Compreende uma análise mais geral do projeto, incluindo croquis e esboços, mas sem o detalhamento técnico completo.
- Grau I: Aproveitamento, ocupação e usos presumidos – Baseia-se em estimativas e premissas gerais sobre como o terreno será utilizado, sem desenhos técnicos ou especificações detalhadas.
2. Preço de Venda das Unidades do Projeto Hipotético
- Grau III: Fundamentado com Grau II no método comparativo – Utiliza dados de mercado detalhados e atualizados para justificar os preços estimados.
- Grau II: Fundamentado com Grau I no método comparativo – Baseia-se em dados de mercado menos detalhados ou com menor atualização.
- Grau I: Estimativa – Utiliza-se de estimativas feitas pelo avaliador sem uma base sólida de dados de mercado.
3. Estimativa dos Custos de Produção
- Grau III: Fundamentado no método da quantificação do custo com detalhamento máximo – Inclui uma análise completa dos custos, considerando todas as fases e componentes do projeto.
- Grau II: Fundamentado no método da quantificação do custo com detalhamento intermediário – Inclui uma análise significativa, mas não completa, dos custos.
- Grau I: Fundamentado no método da quantificação do custo com detalhamento mínimo – Baseia-se em uma análise básica e menos detalhada dos custos.
4. Prazos
- Grau III: Fundamentados com dados obtidos no mercado – Os prazos são estabelecidos com base em dados reais de mercado, como históricos de projetos similares.
- Grau II: Justificados – Os prazos são explicados e justificados com base em estudos e premissas lógicas, mas sem um respaldo direto de dados de mercado.
- Grau I: Arbitrados – Os prazos são definidos de forma arbitrária, sem uma justificativa detalhada ou dados de suporte.
5. Taxas
- Grau III: Fundamentadas com dados obtidos no mercado – As taxas de desconto e outras taxas financeiras são estabelecidas com base em dados reais de mercado.
- Grau II: Justificadas – As taxas são justificadas com base em premissas e estudos, mas sem um suporte direto de dados de mercado.
- Grau I: Arbitradas – As taxas são definidas de forma arbitrária, sem justificativa detalhada ou dados de suporte.
6. Modelo
- Grau III: Dinâmico com fluxo de caixa – Utiliza um modelo dinâmico, onde os fluxos de caixa são projetados ao longo do tempo, permitindo a análise de diferentes cenários.
- Grau II: Dinâmico com equações predefinidas – Utiliza um modelo dinâmico, mas com equações e parâmetros fixos, sem uma projeção detalhada dos fluxos de caixa.
- Grau I: Estático – Utiliza um modelo estático, sem variações ao longo do tempo, limitando a análise de cenários.
7. Análise Setorial e Diagnóstico de Mercado
- Grau III: De estrutura, conjuntura, tendências e condutas – Inclui uma análise completa do setor, considerando estrutura de mercado, conjuntura econômica, tendências futuras e comportamentos de mercado.
- Grau II: Da conjuntura – Inclui uma análise da conjuntura econômica atual, sem aprofundar em tendências futuras ou comportamentos de mercado.
- Grau I: Sintéticos da conjuntura – Inclui uma análise básica e simplificada da conjuntura econômica.
8. Cenários
- Grau III: Mínimo de 3 cenários – Avalia o projeto considerando pelo menos três cenários diferentes (otimista, pessimista e base), permitindo uma análise abrangente dos riscos.
- Grau II: 2 cenários – Avalia o projeto considerando dois cenários diferentes, oferecendo uma visão menos abrangente dos riscos.
- Grau I: 1 cenário – Avalia o projeto considerando apenas um cenário, limitando a análise dos riscos.
9. Análises de Sensibilidade do Modelo
- Grau III: Simulações com discussão do comportamento do modelo – Realiza simulações detalhadas e discute como variações nas principais variáveis impactam os resultados.
- Grau II: Simulações com identificação das variáveis mais significativas – Realiza simulações e identifica quais variáveis têm maior impacto nos resultados, sem uma discussão aprofundada.
- Grau I: Sem simulação – Não realiza simulações de sensibilidade, limitando a análise dos riscos.
Explicações Detalhadas dos Conceitos
Prazos
Os prazos referem-se ao tempo necessário para completar diferentes fases do projeto, desde a aquisição do terreno até a venda das unidades finalizadas. Incluem prazos de construção, prazos administrativos (como obtenção de licenças), e prazos de venda das unidades. A fundamentação dos prazos é crucial para a fundamentação do laudo de avaliação.
Cenários
Os cenários são diferentes condições ou situações futuras consideradas na avaliação do projeto. Eles podem incluir variações nas condições econômicas, mudanças nas taxas de juros, flutuações no mercado imobiliário, entre outros fatores. Avaliar múltiplos cenários permite entender os riscos e as possíveis variações nos resultados do projeto.
Modelo
O modelo utilizado na avaliação refere-se à metodologia empregada para calcular o valor do projeto. Um modelo dinâmico com fluxo de caixa projeta receitas e despesas ao longo do tempo, permitindo uma análise detalhada das variações nos fluxos financeiros. Modelos estáticos, por outro lado, fornecem uma visão mais limitada e menos detalhada.
Sensibilidade
A análise de sensibilidade é o processo de avaliar como mudanças em diferentes variáveis impactam os resultados do projeto. Por exemplo, como uma variação na velocidade de vendas ou nos custos de construção afetaria o valor presente líquido (VPL) do projeto. Utilizando simulações, como a técnica de Monte Carlo, é possível identificar as variáveis mais sensíveis e entender melhor os riscos associados ao projeto.
Ao aplicar a tabela de fundamentação e compreender esses conceitos, o avaliador pode fornecer uma avaliação mais precisa e fundamentada, considerando os diversos riscos e incertezas que podem afetar o resultado final na avaliação do empreendimento.
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