As atividades de Avaliação de Imóveis referem-se ao ramo da engenharia/arquitetura responsável por estimar o valor de um imóvel, seja ele urbano ou rural.
Essas atividades são multidisciplinares e estão totalmente integradas aos sistemas computacionais, por isso os avaliadores devem ser especialistas com formação ampla dentro dos vários segmentos da engenharia.
Apesar de sua grande importância, essa área ainda é pouco difundida dentro dos cursos de engenharia e arquitetura das universidades, por isso muitos profissionais acabam não tendo nenhum contato com a engenharia de avaliações durante sua formação.
Pensando nesse público, vamos apresentar ao longo do texto um panorama geral sobre a avaliação de imóveis e introduzir as possibilidades e oportunidades que existem nesse setor.
Quem pode fazer avaliação de imóveis?
Quando falamos sobre o preço dos imóveis, o primeiro profissional que pensamos é o corretor de imóveis. De certa maneira, os corretores são pessoas que vivem o dia a dia do mercado imobiliário, intermediando diversas transações de compra, venda e locação, o que garante a esses indivíduos um grande conhecimento sobre a dinâmica do mercado.
No entanto, a avaliação de imóveis não se resume em definir o preço de um imóvel. Em um laudo de avaliação, o valor definido para o bem é apenas um detalhe em meio a diversos outros aspectos que precisam ser analisados de forma criteriosa, como:
- Condições estruturais e de segurança das edificações;
- Adequação à legislação municipal (plano diretor, código de obras, etc.);
- Situação jurídica (pendências ou impedimentos que impactem no valor);
- Qualidade dos materiais empregados na construção;
- Dentre outros.
Ainda que o trabalho do corretor de imóveis seja muito importante, muitas vezes esses profissionais não possuem a formação técnica necessária para analisar os aspectos citados acima, sendo imperativo que um engenheiro ou arquiteto faça a avaliação do bem.
Portanto, para que os serviços de avaliação de imóveis sejam executados dentro das boas práticas e em conformidade com as normas técnicas vigentes, é necessário que sejam realizados por profissionais da Engenharia ou Arquitetura.
Norma de Avaliações – NBR 14.653
Os serviços de avaliação de bens são regidos por uma norma técnica da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), a NBR 14.653 – Avaliação de Bens.
Antes da publicação da NBR 14.653, em 2001, existiam diversas normas que tratavam da avaliação de bens móveis e imóveis, como a NBR 5676, NBR 8799 e NBR 8951. Nesse contexto, a NBR 14.653 unificou todas as normas que tratavam sobre o tema e foi dividida em 7 partes:
- Parte 1: Procedimentos gerais;
- Parte 2: Imóveis urbanos;
- Parte 3: Imóveis rurais;
- Parte 4: Empreendimentos;
- Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
- Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
- Parte 7: Patrimônios históricos.
Para garantir que os serviços de avaliação de imóveis sejam executados dentro dos padrões mais rígidos de qualidade, é fundamental que o avaliador conheça bem a norma, por isso a necessidade destes profissionais se manterem sempre atualizados por meio de cursos.
Imóveis Urbanos x Imóveis Rurais
No caso da avaliação de imóveis, os serviços mais comuns são para avaliar imóveis urbanos ou rurais. Porém, ainda que seja definido que esses serviços devem ser feitos por profissionais da engenharia e arquitetura, é preciso diferenciar as atribuições de cada um em função do tipo de imóvel que será avaliado.
No caso da avaliação de imóveis urbanos, os profissionais devem possuir formação em Engenharia Civil ou Arquitetura. Para as avaliações de imóveis rurais, é necessária formação em Engenharia Agronômica. Logo, um agrônomo não tem habilitação para avaliar imóveis urbanos, ao passo que engenheiros civis e arquitetos não têm habilitação para avaliar imóveis rurais.
Áreas de atuação do avaliador de imóveis
O profissional que presta serviços de avaliação de imóveis pode atuar em segmentos como:
- Avaliações para pessoas físicas
- Avaliações para garantia em operações financeiras
- Avaliações em perícias judiciais
- Estudos de viabilidade
- Avaliação de empreendimentos imobiliários
- Análises de investimentos em produtos imobiliários
Sem dúvidas as áreas mais conhecidas são das avaliações para garantia em operações financeiras e das avaliações em perícias judiciais, que abrangem uma parte significativa dos serviços. Para conhecer um pouco mais sobre as exigências para prestar serviços de avaliação aos bancos públicos, leia nosso post sobre Credenciamento.
No entanto, as demais áreas também apresentam ótimas oportunidades de trabalho, com remunerações bem atrativas e serviços muito desafiadores, sendo necessário que os profissionais interessados em atuar como avaliadores busquem constantemente aprimorar suas habilidades.
Diferença entre Avaliação de Imóveis e Perícias
As perícias podem ser definidas como toda atividade que envolve apuração das causas que motivaram determinado evento ou da asserção de direitos. Em outras palavras, a perícia é uma atividade em que profissionais especialistas utilizam do seu conhecimento técnico para fazer um exame ou avaliação especializada de fatos determinados, seja em relação ao estado ou aos direitos vinculados ao objeto periciado.
Apesar de parecer confusa, a ideia das perícias é bastante simples. De um modo geral, sempre que for necessário esclarecer quaisquer fatos relacionados a bens ou direitos que exijam o parecer de um especialista, teremos uma atividade pericial.
As perícias podem ser realizadas em diversas áreas, como:
- Perícias de Engenharia (civil, mecânica, elétrica, química, etc.);
- Perícias Contábeis;
- Perícias Médicas;
- Perícias Ambientais;
- Perícias Tecnológicas;
- Perícias Criminais.
Portanto, podemos dizer que as perícias são um campo extremamente amplo que abrange diversos setores. Dentro desse campo temos as perícias judiciais, em que os fatos precisam ser esclarecidos dentro de um processo judicial, e dentro das perícias judiciais temos as perícias de engenharia civil que demandam avaliação de imóveis.
Sendo assim, a avaliação de imóveis é uma das atividades específicas que podem ser necessárias dentro das perícias.
Equipamentos necessários
Como dito no início do texto, a avaliação de bens está totalmente integrada aos sistemas computacionais, pois as metodologias mais consagradas exigem cálculos matemáticos e estatísticos que, se feitos à mão ou por planilhas eletrônicas, poderiam tornar inviável a execução dos trabalhos.
Por isso, um equipamento imprescindível para atuar como avaliador de imóveis é um software de modelagem de dados por regressão linear e inferência estatística. O SISDEA, elaborado pela Pelli Sistemas Engenharia, é o software mais utilizado do Brasil para essa finalidade.
Outros itens que podem contribuir para melhorar a qualidade e facilitar os trabalhos são:
- Máquina fotográfica ou celular com câmera;
- Computador;
- Trena (de preferência eletrônica);
- Certificado/Assinatura digital;
- Automóvel.
Vale mencionar que, em muitos casos, é necessário que os profissionais da avaliação de imóveis tenham um CNPJ para prestar serviços a determinados contratantes, principalmente nas avaliações para financiamento bancário. Portanto, se você tem interesse em prestar serviços para essas instituições, considere abrir uma empresa.
No caso das perícias acontece o contrário. Somente pessoas físicas são convocadas a atuar como peritos nos processos judiciais, por isso não é necessário abrir uma empresa para atuar nesse segmento.
Porém, é importante se cadastrar nos tribunais de justiça e distribuir seu currículo para os juízes, que são os responsáveis por nomear os peritos para atuarem nos processos.
Valor dos Honorários
Mas afinal, quanto pode ser cobrado por um serviço de avaliação?
Os honorários do serviço vão depender de diversos fatores e serão maiores à medida que a complexidade do trabalho aumenta. Confira algumas sugestões de fontes para estimativa dos honorários na nossa postagem sobre os preços das avaliações.
No caso dos serviços de avaliação para garantia de financiamentos imobiliários, geralmente os honorários já são fixados em edital pelas empresas demandantes, mas para os demais serviços o avaliador tem total autonomia para definir seu preço.
